日元贬值变相打折
日元贬值,变相为中国投资者打了折扣,加上日本成功申办2020年东京奥运会,东京和大阪甚至可能会开设赌场度假区等利好,令不少海外投资者重燃对日本楼市升值的预期。高力国际亚洲研究及咨询行政董事卢永辉说,过去5-10年,日本一直被投资者忽略。但在落实量化宽松政策后,日本的整个投资气氛转好,特别是由于奥运效应和赌场经济,北京奥运后当地房价大幅上涨。他还说,目前欧美等地区的物业投资回报已不及往日,中国内地房地产的风险正在增加,要获得5-6厘的稳定回报并不容易,所以不少投资者把焦点重投日本、印度及印尼等地区。
对于日本楼价的走势,李翰斌认为,日本楼价这两年上升步伐平稳,东京楼价每年约有10%的升幅,横滨物业每年亦升值约5%,“但升幅不会太快,日本经过楼市泡沫后,银行贷款政策收得很紧。预期东京的楼价每年可升约10%。”李翰斌说。
赴日买房需留意风险
赴日买房的回报看似理想,但是有投资者和专家也提醒多项赴日买楼的风险。投资者需要留意日元汇价的问题。以东京的楼价为例,去年至今,当地的楼价已经升值约20%,大阪升值超过10%,但同期日元对人民币的汇价贬值近30%(当中也有人民币升值的因素),换句话说,如果在2013年年初买房,房子的升幅抵消不了日元贬值的幅度。
香港城市大学经济及金融系副教授李巨威分析指出,日元的利息低,美元未来也会加息,日元汇率将维持弱势,短期内难以反弹,更有空间轻微下调,而且日本国内不盛行楼宇炒卖。他认为除非到日本旅游消费,否则投资者目前买入日元作投资并非明智选择。卢永辉也认为,投资者需要小心衡量日元的贬值风险,如果要投资的话,建议严格选择地点,并长线放租获得稳定回报及坐等升值。
此外,税负也是需要注意的问题。日本买房缴税项目五花八门,若房子在5年内转售,所得的盈利要缴30%作为利得税;5年后再转售也要缴纳15%的税款;而投资者在当地买楼要缴的税负、律师费及佣金等,则差不多占楼价的10%;出租物业每年要缴纳租金收入的5%作为出租税;管理费和大厦维修费也需要负责,如果以租金回报率6厘算,扣除出租成本后的净回报约5厘。
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