房贷新政颁布近一个月,银行的执行效果如何?对楼市的刺激作用如何?房地产市场走势又将何去何从?自9月末央行、银监会推出《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》后,不同声音对楼市走势的争论从未停歇。

《每日经济新闻》记者梳理数据发现,10月首周,在房贷新政刺激和秋交会的大力促销下,成都楼市掀起一波成交小高潮。今年的秋季成都房交会成交套数创下近12届房交会的第二高位,成交面积也远高于其他几届。同时成交金额近30亿元,为历届最高。与此同时,品牌房企的优惠力度也格外抢眼。10月第 二周,成都主城区新房、二手房的成交面积、成交套数,均环比上涨40%以上。最后两周,成都商品房、住宅销量仍稳中有升。

不过,对于房贷新政的刺激效果,不少开发商持保留意见,认为“只是影响了客户的购房心理”,去库存最有效的方法还是主动降价。嘉联地产报告就指出,虽然金融和政策环境已略有改善,但不断叠加的库存压力,迫使品牌房企仍需坚持目前的低价策略。

由成交“升温”的现象能否得出楼市“回暖”的判断?成都某股份制银行内部人士对《每日经济新闻》记者表示,各家银行对房贷的实际优惠力度很有限,政策效果也非常有限,10月楼市的“升温”只是伴随股票市场下跌过程的一次小小反弹,真正的回暖并没有到来。

“7折房贷利率”暂未执行

国庆大假结束头一天(10月8日),各大开发商就纷纷“晒出”了房交会期间的成绩单。蓝光地产十盘成交金额10.7亿元,保利十七盘成交10.3亿元,绿地五盘成交7.2亿元,万科六盘成交5.1亿元,华侨城成交1亿元。

事 实上,房交会上最受青睐的仍是携多盘展销的品牌房企,刚需盘则占了这批房源中的绝对主力,而价格直降则成为带动销售的最明显因素。本届秋交会的最大赢家蓝 光地产公开表示,秋交会成交房屋以低总价的三房为主。另外,记者了解到,成都万科则推出了8.5折的强力优惠。“营销不玩虚的,优惠到家,成交自然到位” 的观念,已成房企共识。

据中原地产统计,国庆期间成都共有142个重点在售楼盘(含秋交会参展楼盘40个),总计成交3727套,整体环比上涨103%,成交总金额近30亿元,创历届最高。在10月之后的三周里,销售数据继续向好。

那么,对于这样的成绩,房贷新政立了多大功劳?事实上,《每日经济新闻》记者调查发现,各家银行最具吸引力的“7折房贷利率”暂未执行,大家均在观望等待进一步的细则出台。刚需楼盘的劲销,还是靠房企降价带动的。

第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均表示,银行不会对房贷放出大量资金,面对楼市未来庞大的资金需求,“银行会考虑房地产行业的系统性风险,不会给出很大额度的优惠贷款。”

不过,“认贷不认房”的政策也在一定程度上激发了改善型需求客户的购买欲望。比如,与其他品牌房企的多盘联动不同,中海地产便仅携一个170~245平方米的大户型高端盘参加房交会,并且凭借九号公馆单盘揽金2.8亿元。

“中 央并非是在保房地产行业,无论是限购解除,还是限贷政策放松的表述,都是有条件、加以限制的。”北京师范大学金融研究中心主任、平安证券首席经济学家钟伟 在接受《21世纪经济报道》采访时指出,早前的政策是在房地产市场发展过热的背景下出台的,而现在,则是调整其中不合适的成分。例如,既认贷又认房的政 策,对市场杀伤力过大,应予调整。

强者恒强趋势将更明显

市场下行之时,房企的日子普遍不好过,弱肉强食的丛林法则也益发突显。数据显示,截至三季度末,全国房企五十强中,仅有一成房企销售目标完成率在70%以上,大型房企完成率普遍在60%以上,但中小型房企业绩分化严重,部分房企销售完成率甚至不足30%。

“龙头房企与普通房企之间已呈现进一步分化特征,而这种特征在市场低迷期尤为明显。”同策咨询研究部总监张宏伟认为,市场集中度将进一步提高。未来“千亿军团”房企之间,以及TOP100房企之间的竞争会更加激烈,强者恒强的行业洗牌趋势将更加明显。

在 “现金为王”的压力下,房企一方面加紧销售,回笼资金,另一方面则积极扩大融资渠道。记者注意到,《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》第四条指出, “要继续支持房地产开发企业的合理融资需求”,支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房。扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业 在银行间债券市场发行债务融资工具。

罗元均告诉《每日经济新闻》记者,不能否认的是,上述政策出来后,银行会对是否借钱给房企的条件考量作些许改变,但改变幅度不好说。总体来说,银行更看重房地产行业的中长期变化,对贷款给房地产行业还是非常谨慎的。

在 银行人士看来,房屋有几块刚性成本,楼面地价、建安成本和税收。上述银行人士表示,“三块成本加在一起也要五六千(每平方米)了,银行所顾虑的是,如果市 场价跌到五千(每平方米)怎么办?”通过银行杠杆、民间借贷、信托进行融资的房企,“就好比一边在融资买股,一边买的股票股价却在下跌,一旦债务到期股票 还没出手,那资金链就断裂了。”预计到明年,还会有一批资金链断裂的房企出现。

（来源：每日经济新闻）