“华中系”的生意经

记者查询显示，德成控股的官网主页目前显示域名无效，而阳逻港·华中国际产业园饱受争议的“德成101”项目也已经改名为“武汉SOHO”，原本的宣传广告已经被新的标语所覆盖。种种迹象显示，开发商似乎正在试图将“德成”的痕迹掩盖起来。

不过，在武汉的产业地产界，提起德成控股可以说无人不知。其在汉口北开发建设了最大的产业配套项目“华中企业城”和“华中物流中心”，在阳逻经济开发区开发建设了最大的临港工业园区 “阳逻港·华中国际产业园”，还在洪山区青菱湖畔开发建设了高端总部项目“南武汉·企业特区”。

实际上，对于阳逻港华中国际产业园的质疑同样也存在于德成控股旗下其他“华中系”产业园之上。位于黄陂区汉口北的华中企业城同样在工业用地之上开发了住宅产品，其中的小户型“金寓”项目的产权只有40年。

2011年，德成控股总裁徐小波接受媒体采访时曾表示，德成控股在2010年把房地产业务分为三大块：一类是纯粹的普通住宅；第二大类是以华中系列工业园区及其配套为主，其中配套的小户型公寓即为“金寓”系列；第三类是城市综合体。

其中2012年位于华中企业城的“金寓”项目均价达到4500元/平方米，2013年华中国际产业园项目开盘，均价为3500元/平方米，甚至超过周边类似项目价格。

从武汉市新洲区国土资源和规划局网站上，记者查询到，2011年12月27日，武汉阳逻港产业园开发有限公司在阳逻经济开发区拿地近30万平方米，用为工业，准入产业为通讯设备、计算机及其他电子设备制造业，当时的成交价格为7785万元。这意味着每平方米土地价格仅为259元，不到其商住项目售价的十分之一。

正是得益于华中系产业园区大部分物业分割销售快速回款的开发模式，德成控股这些年发展迅速。资料显示，德成控股保持着30%的年增长率，预计到2016年集团总资产将达到200亿元，年销售收入超过100亿元。

“按照国土资源部的规定，一般工业用地及地上房屋，原则上不得分割转让、分割销售、分割抵押，某些地区最低限度可以分割到栋和层。”大成律师事务所高级合伙人李晨告诉记者。

不过被业内誉为“政策最灵活”的武汉一直对分割销售、转让持默许态度。2010年9月出台的《武汉市人民政府关于完善工业用地政策促进工业快速发展的意见》规定：工业园区的工业用地转让时，受让企业要符合该地块确定的产业要求。经公开出让的标准厂房建设用地，待其建成后方可按照出让文件的约定分割进行登记、转让和出租。

而在2013年8月出台《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》亦没有明确禁止“分割”。《通知》规定：“目前在售或可进行‘分层、分（套）间分割转让’的‘非住宅’地产项目，开发企业须经所在地政府（管委会）同意，并经发改、规划、房屋管理部门召开联席会共同审定批准。”

“公司当初在递交规划的时候已经提出产权分割申请，每个厂房可以分成小面积进行生产办公。”德成控股集团有限公司招商经理徐圆告诉中国房地产报记者，“而且这个规划政府是批了的。”

而当中国房地产报记者试图向产业园所属的阳逻经济开发区管委会求证时，其相关负责人却告诉记者，该项目的规划审批都并不属于管委会职权范围。“项目是新洲区和武汉市进行规划和审批的，我们只负责招商。”该负责人表示。

然而，当记者来到在武汉市国土资源与规划局时，相关工作人员却告诉记者：“阳逻经济开发区是由当地管委会进行管理的，具体工业用地能否分割要看开发区自己的政策。”

“虽然国家对于工业用地分割没有明文规定，但是从各地经验来看，一般产业园只有在持有50%物业的情况下才能对剩余部分分割销售，且分割到间的情况也只是在一个大产权之下进行产权‘分摊’处理，”一位不愿具名的武汉产业地产企业高层向记者透露，“工业地产分割转让实际为改变原土地用途提供了可能。虽然土地用途改变要经过政府批准，但未经批准的变更屡禁不止，管理难度很大。”（来自：优园区）