原标题：工业用地卖住宅  武汉产业地产商再陷“擦边球”违规泥潭

车刚驶入武汉阳逻经济开发区，“华中国际产业园”的巨大宣传海报就已经映入视野，“中部第一港，临港第一园”的口号随处可见。作为德成控股旗下“华中系”产业园的扛鼎之作，阳逻港·华中国际产业园以300万平方米的总建筑面积和45亿元的投资，成为华中地区最大的在建工业园项目。

不过，在产业园现场，中国房地产报记者却发现，德成控股“第五代产业园区”概念之下主打的“四大服务中心”、“六大功能分区”以及“十五类运营服务平台”难见踪影，相反，地标式的商住项目“武汉SOHO”（原名“德成101”）颇为惹眼。

正是这一商住项目给华中国际产业园带来了“麻烦”。近期，因为该项目在工业用地之上建设商住物业而导致无法办理“两证”及配套不完善的后续问题，已有100多名业主组成了维权队，反复向开发商讨要说法。

据中国房地产报记者调查，作为武汉赫赫有名的产业地产商，在低价获取的工业用地之上建设商住项目是德成控股的惯用手法，甚至已经形成一个产品系列。而武汉市对于工业用地分割销售的模糊规定和宽松放行也在客观上给当地产业地产商留下了巨大的“运作”空间。

且不论此类制度套利的背后的逻辑诡谲难解，仅仅是模糊的市场规范给业主带来的法律风险已经不得不引起警惕。当开发商头顶“城市综合体运营商”光环散去，产业地产市场规则的清晰和规范仍是这个行业最需要被定义的部分。

工业用地

商住“潜行”

阳逻经济开发区地处武汉东部，2011年德成控股集团斥资45亿元在这里打造了阳逻港·华中国际产业园。该项目不但是省、市、区三级政府重点建设项目、武汉市“战略性新兴产业发展规划”试点单位，还是武汉市“工业倍增计划”新型工业示范园区。

阳逻港·华中国际产业园项目规划用地3000亩，总建筑面积300万平方米，分三期建设；其中一期规划建筑面积达59.12万平方米，涵盖生产研发、生态办公、商务会展、企业孵化器、高标厂房等多种功能业态。

在项目现场，一条横贯南北的中央企业大道将园区分割成东西两个区域，道路两边以独栋式企业办公楼为主，这些建筑的背后则是面积更大一些的多层厂房。在产业园的宣传手册上，中国房地产报记者也看到了“多层厂房生产办公一体化”、“独立门户、前庭后院，可灵活组合”的字样，配图中可以明显发现，标准厂房一层被分割成了四个面积较小的厂房。

而在产业园招商中心的沙盘上，一期工程除了一块生产制造区以及独栋办公的国际企业品牌区外，另一半沙盘被华丽的联排别墅和商住两相宜的SOHO产品、孵化大楼所占据。

“这些都属于园区配套的商住项目，可以满足以后入园企业职工的生活需要。而且随着阳逻港开发区未来成为武汉经济第四极，加之北面京东也要布局华中物流基地，项目的投资前景非常好。”销售人员告诉记者。

不过，一名购买了该项目物业的业主却对中国房地产报记者表示：“当初投资买房时，开发商介绍地铁将很快通到这里，而且一些配套交通都会很快完善，不过从2011年至今连一辆公交车都没有，房子的居住性现在看来非常差。”

然而这个居住条件不太完善的商住项目，早在2013年进行预售的时候就已经叫出了3500元/平方米的均价。“这个价格已经与开发区核心地区住宅价格持平，但当时开发商的宣传确实很让人动心，就下决心买了。”这位业主告诉记者。

但居住配套不到位显然不是这个项目最大的问题。从业主向记者出示的购房合同中可以看到，项目建设依据一栏中对华中国际产业园商住项目的描述为“阳逻港华中国际产业园商品房”，不过在第十八条却又注明“买受人房屋仅作工业研发使用，不得擅改商品房的建筑主体结构”。

“当初从买房到贷款都是开发商统一帮业主办理的，贷款下来之后我们才拿到购房合同。结果发现土地是工业用地，而且到现在‘双证’都没有能够办理下来。”业主告诉记者。

在今年9月武汉市“电视问政”中，阳逻港业主的问题被公开曝光，武汉市发改委、规划局负责人现场表示该项目“违规”，并将“调查处理”。

“不过真正处理会比较困难，”一位不愿具名的当地律师告诉记者，“虽然国家实行土地用途管制制度，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅，但是从武汉的地方政策来看，对此的管理仍旧模棱两可。”

记者了解到，针对通过政府招商引资优惠政策取得的“旅游用地”或“工业用地”项目擅自变更规划用途，改建商品房住宅的问题，武汉市曾于2013年8月专门出台了《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》。

“虽然通知下发了，但问题没有根本解决。”上述当地律师告诉记者，“《通知》将‘工业地产’纳入商品房销售的管理范围，依照商品房住宅销售管理模式对其进行管理，本身就没有从根本上区分生产性用地与经营性用地。而且《通知》实施日期为去年8月，而阳逻港这个项目的审批是在2012年，以新的规定审旧年的账也相当困难。”

“华中系”的生意经

记者查询显示，德成控股的官网主页目前显示域名无效，而阳逻港·华中国际产业园饱受争议的“德成101”项目也已经改名为“武汉SOHO”，原本的宣传广告已经被新的标语所覆盖。种种迹象显示，开发商似乎正在试图将“德成”的痕迹掩盖起来。

不过，在武汉的产业地产界，提起德成控股可以说无人不知。其在汉口北开发建设了最大的产业配套项目“华中企业城”和“华中物流中心”，在阳逻经济开发区开发建设了最大的临港工业园区 “阳逻港·华中国际产业园”，还在洪山区青菱湖畔开发建设了高端总部项目“南武汉·企业特区”。

实际上，对于阳逻港华中国际产业园的质疑同样也存在于德成控股旗下其他“华中系”产业园之上。位于黄陂区汉口北的华中企业城同样在工业用地之上开发了住宅产品，其中的小户型“金寓”项目的产权只有40年。

2011年，德成控股总裁徐小波接受媒体采访时曾表示，德成控股在2010年把房地产业务分为三大块：一类是纯粹的普通住宅；第二大类是以华中系列工业园区及其配套为主，其中配套的小户型公寓即为“金寓”系列；第三类是城市综合体。

其中2012年位于华中企业城的“金寓”项目均价达到4500元/平方米，2013年华中国际产业园项目开盘，均价为3500元/平方米，甚至超过周边类似项目价格。

从武汉市新洲区国土资源和规划局网站上，记者查询到，2011年12月27日，武汉阳逻港产业园开发有限公司在阳逻经济开发区拿地近30万平方米，用为工业，准入产业为通讯设备、计算机及其他电子设备制造业，当时的成交价格为7785万元。这意味着每平方米土地价格仅为259元，不到其商住项目售价的十分之一。

正是得益于华中系产业园区大部分物业分割销售快速回款的开发模式，德成控股这些年发展迅速。资料显示，德成控股保持着30%的年增长率，预计到2016年集团总资产将达到200亿元，年销售收入超过100亿元。

“按照国土资源部的规定，一般工业用地及地上房屋，原则上不得分割转让、分割销售、分割抵押，某些地区最低限度可以分割到栋和层。”大成律师事务所高级合伙人李晨告诉记者。

不过被业内誉为“政策最灵活”的武汉一直对分割销售、转让持默许态度。2010年9月出台的《武汉市人民政府关于完善工业用地政策促进工业快速发展的意见》规定：工业园区的工业用地转让时，受让企业要符合该地块确定的产业要求。经公开出让的标准厂房建设用地，待其建成后方可按照出让文件的约定分割进行登记、转让和出租。

而在2013年8月出台《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》亦没有明确禁止“分割”。《通知》规定：“目前在售或可进行‘分层、分（套）间分割转让’的‘非住宅’地产项目，开发企业须经所在地政府（管委会）同意，并经发改、规划、房屋管理部门召开联席会共同审定批准。”

“公司当初在递交规划的时候已经提出产权分割申请，每个厂房可以分成小面积进行生产办公。”德成控股集团有限公司招商经理徐圆告诉中国房地产报记者，“而且这个规划政府是批了的。”

而当中国房地产报记者试图向产业园所属的阳逻经济开发区管委会求证时，其相关负责人却告诉记者，该项目的规划审批都并不属于管委会职权范围。“项目是新洲区和武汉市进行规划和审批的，我们只负责招商。”该负责人表示。

然而，当记者来到在武汉市国土资源与规划局时，相关工作人员却告诉记者：“阳逻经济开发区是由当地管委会进行管理的，具体工业用地能否分割要看开发区自己的政策。”

“虽然国家对于工业用地分割没有明文规定，但是从各地经验来看，一般产业园只有在持有50%物业的情况下才能对剩余部分分割销售，且分割到间的情况也只是在一个大产权之下进行产权‘分摊’处理，”一位不愿具名的武汉产业地产企业高层向记者透露，“工业地产分割转让实际为改变原土地用途提供了可能。虽然土地用途改变要经过政府批准，但未经批准的变更屡禁不止，管理难度很大。”（来自：优园区）