工业用地

商住“潜行”

阳逻经济开发区地处武汉东部，2011年德成控股集团斥资45亿元在这里打造了阳逻港·华中国际产业园。该项目不但是省、市、区三级政府重点建设项目、武汉市“战略性新兴产业发展规划”试点单位，还是武汉市“工业倍增计划”新型工业示范园区。

阳逻港·华中国际产业园项目规划用地3000亩，总建筑面积300万平方米，分三期建设；其中一期规划建筑面积达59.12万平方米，涵盖生产研发、生态办公、商务会展、企业孵化器、高标厂房等多种功能业态。

在项目现场，一条横贯南北的中央企业大道将园区分割成东西两个区域，道路两边以独栋式企业办公楼为主，这些建筑的背后则是面积更大一些的多层厂房。在产业园的宣传手册上，中国房地产报记者也看到了“多层厂房生产办公一体化”、“独立门户、前庭后院，可灵活组合”的字样，配图中可以明显发现，标准厂房一层被分割成了四个面积较小的厂房。

而在产业园招商中心的沙盘上，一期工程除了一块生产制造区以及独栋办公的国际企业品牌区外，另一半沙盘被华丽的联排别墅和商住两相宜的SOHO产品、孵化大楼所占据。

“这些都属于园区配套的商住项目，可以满足以后入园企业职工的生活需要。而且随着阳逻港开发区未来成为武汉经济第四极，加之北面京东也要布局华中物流基地，项目的投资前景非常好。”销售人员告诉记者。

不过，一名购买了该项目物业的业主却对中国房地产报记者表示：“当初投资买房时，开发商介绍地铁将很快通到这里，而且一些配套交通都会很快完善，不过从2011年至今连一辆公交车都没有，房子的居住性现在看来非常差。”

然而这个居住条件不太完善的商住项目，早在2013年进行预售的时候就已经叫出了3500元/平方米的均价。“这个价格已经与开发区核心地区住宅价格持平，但当时开发商的宣传确实很让人动心，就下决心买了。”这位业主告诉记者。

但居住配套不到位显然不是这个项目最大的问题。从业主向记者出示的购房合同中可以看到，项目建设依据一栏中对华中国际产业园商住项目的描述为“阳逻港华中国际产业园商品房”，不过在第十八条却又注明“买受人房屋仅作工业研发使用，不得擅改商品房的建筑主体结构”。

“当初从买房到贷款都是开发商统一帮业主办理的，贷款下来之后我们才拿到购房合同。结果发现土地是工业用地，而且到现在‘双证’都没有能够办理下来。”业主告诉记者。

在今年9月武汉市“电视问政”中，阳逻港业主的问题被公开曝光，武汉市发改委、规划局负责人现场表示该项目“违规”，并将“调查处理”。

“不过真正处理会比较困难，”一位不愿具名的当地律师告诉记者，“虽然国家实行土地用途管制制度，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅，但是从武汉的地方政策来看，对此的管理仍旧模棱两可。”

记者了解到，针对通过政府招商引资优惠政策取得的“旅游用地”或“工业用地”项目擅自变更规划用途，改建商品房住宅的问题，武汉市曾于2013年8月专门出台了《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》。

“虽然通知下发了，但问题没有根本解决。”上述当地律师告诉记者，“《通知》将‘工业地产’纳入商品房销售的管理范围，依照商品房住宅销售管理模式对其进行管理，本身就没有从根本上区分生产性用地与经营性用地。而且《通知》实施日期为去年8月，而阳逻港这个项目的审批是在2012年，以新的规定审旧年的账也相当困难。”