屡禁不止 混乱的商住市场

近年来由于限购的限制以及住宅市场的升温，北京房地产市场上一些商业、办公立项的房地产项目，擅自变更规划和土地性质，以“商住房”的名义卖给购房者。

而东亚印象台湖的“商住之争”仅是商住房市场“乱象”的冰山一角。

东亚新华的另一项目东亚尚品台湖，同样位于台湖区域内，与东亚印象台湖距离并不很远。据北京市住建委显示，该项目土地性质为50年办公，目前已有1869套房源取得预售证。但是上述东亚印象台湖的销售顾问在向记者推荐该房源时，却称为“商住房”，具有居住功能。

同样，之前被媒体曝光的朝北8080项目，为商业立项，50年产权，但是置业顾问却表示，“可以办公、注册公司，也可以自住。”

据相关媒体统计，北京市至少有超过20个涉嫌商改住项目在售，年内预计还有39个类似项目计划进入市场。

什么是商住房？是否合法？存在哪种风险？开发商为什么“商改住”？商改住为何屡禁不止呢？

记者查询了大量的资料显示，关于商住房，政府并没有出台直接的规定来定义。而网上最通用的解释是：一是既可以作店面，又可以作住房(商住两用)；二是楼下是店面，楼上是住房，产权为同一人。

而另一个与其非常相似的概念是“商住楼”，是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼，土地使用性质为综合用地。显然，商住楼的概念即是“商住房”的第二种解释。

而截至2011年，商住房在北京大量涌出，而“商改住”的现象也泛滥至极，这导致市场混乱、规划乱改、后续问题不断。

为了遏制“商改住”，2011年，北京市住建委、市发改委、市规划委、市商务委、市国土局五部门联合发布的《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》(以下简称《通知》)。

通知规定，“从2011年6月1日起，商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。商业、办公类项目房屋登记的基本单元是界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋或者特定空间。禁止以任何虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。”

这意味着，以商住、办公立项的房地产项目，是不允许改建住宅或者名义上的“商住房”的。

北京市房协秘书长陈志告诉记者，在北京房地产市场，商住这个概念是模糊、不清晰的。政府对商住房并没有明确的定义，应该是开发商自己炒作出来的，

而北京市住建委的相关工作人员也给予了佐证，“北京住建委关于商住房并没有直接的规定，而在相关规定中也没有“商住房”的概念。”

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，商住房屡禁不止，最主要的原因是不限购，这对于在北京工作但没有购房资格的年轻人来说，是一个极大的诱惑。

尽管如此，商住房的存在的问题仍然不可小觑。

严跃进指出，一是购房者本身对于此类住房的属性并不清晰，为了防止房价上涨，匆忙入市。但此类住房和普通社区型的商品住房有很大区别，没有社区文化，也没有较好的物业服务。第二，此类住房虽然不限购不限贷，但在落户、房产证明等方面都会有障碍。此外，商住房看似成本很低，但入住后需要承担商业用水、用电成本、各种商业类契税，这会增加购房者的经济负担。