去库存仍是首要任务

不过，“十.一”长假前，央行限贷政策的松绑，的确给焦灼的楼市注入了些许生机。房贷政策放松后的国庆黄金周，上海“十.一”房展会在上海展览中心举行。公开数据显示，首日观众达3.5万人次，为期四天的展期共吸引超过12万人次参观，超过了去年同期的11万人次。

上海中环一个房产项目营销总监称，就在这个国庆期间，新推出的房源，去化率达到了一半。“前来购房的很多都是改善性需求，原先因为二套房贷限制，现在贷款放开了，很多人开始担心接下来房价的不确定性，这个时候就容易做出购房的决定。来看盘的客户，很容易看出来很紧张房价将会上涨，也不像之前有‘等等看’的心理，到访量也比之前高很多，一般签约的成功率就非常高。”该楼盘均价为3.1万元/平方米。

另据亿翰智库对十大主流房企的调研显示：国庆长假期间，来电来访增长20%以上，且转化率有所提升，为8%-10%;投资改善型客户明显增加，占比约20%，但观望情绪仍未去除。亿翰智库调研后的结论是，10月份企业销售额可能比9月增长20%以上，个别企业环比可望增加30%-40%。

中金地产分析师宁静鞭更是预计，央行此次放松信贷预计将带来短期购房需求10%-20%的恢复，有助于缩小供需差。

不过，在上海中原地产研究咨询部经理卢文曦看来：“信贷新政让房企看到了希望，但短期内销售量的提升仍取决于他们的降价幅度。”而对于大量销售进度不佳的上市房企来说，借助政策利好，在四季度“以价换量”，是必需的选择。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，从目前各大城市的具体营销情况看，以价换量的策略还将继续执行。

“对于房企来说，在政策面基本稳定的情况下，需要考虑两个变量：购房者的决策、同业竞争的房企策略。购房者目前还是希望有一个价格折扣的，所以房企还得顺着此类意向购房者的心思，在价格上不主动调高。而从同业竞争的房企策略看，没有哪个房企会因为政策的放松而率先涨价，因为涨价就会造成客户的流失。”严跃进称。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，目前房企继续“以价换量”的深层次原因是，大部分城市楼市仍面临繁重的“去库存”任务。

“从9月份36个大中城市存销比指标来看，库存压力较大、市场去库存化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数，比如杭州、宁波、大连、青岛等。”张宏伟分析称。

根据10月8日发布的《2014年三季度中国主要城市房地产市场交易情报》，截至2014年9月末，中指监测的主要城市库存量环比上月增长5.65%，持续突破2014年以来最高水平，深圳、广州、南京等地库存均维持在2010年以来高位。

一线城市库存量环比上升幅度均较大，深圳可售面积环比增幅达到26.05%，广州达到11.74%。二线城市中南京库存上涨幅度也达到10.33%，合肥和南充超过8%。9月在原有高企的库存基数下，房企依旧加大推盘，各城市可售面积继续攀升，大量的库存压力在考验新政带来的实际效用。