早在2005年，万达就开始了资本运作。彼时，万达也想过IPO，但根据王健林接受媒体采访时回忆，受香港投行的“忽悠”，最终选定了以“REITs（房地产投资信托基金）”形式在香港上市。REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

    2005年，香港REITs上市大门开启，一度受到金融界人士的追捧。2005年底，万达REITs招股文件在香港地区获通过。不过，运气不佳，2006年7月，国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的“171号文件”（《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》），万达REITs计划被迫搁浅。

    此后，万达在2008年开始筹备A股上市，然而，时运并没有转变，楼市调控、房企融资渠道收紧、新股发行停滞，原本计划2010年6月在A股上市的万达一变再变，直至最终退出A股市场。

    7月1日，证监会网站披露了截至当日首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况，本年度首发共终止审查企业129家，其中包括大连万达商业地产股份有限公司，原因是没有按规则要求报送预先披露材料，且申请文件中的财务资料超过有效期限达3个月。同时，万达电影院线也出现在深交所中小板首发中止审查企业名单中。

    7月2日，万达发布公告《关于万达商业地产A股上市终止审核的说明》。《说明》强调万达商业地产已经取得的成绩，“4年来，万达商业地产……形成了商业地产独特经营模式，追求持续稳定的不动产租金及酒店管理经营收入，已成为世界最大的商业不动产商之一”。

    万达在《说明》中明确表示，“为进一步做大做强，万达商业地产仍将积极探索多种进入资本市场的途径”。这句话让外界浮想联翩。

    8月25日，在香港上市的万达商业地产（集团）有限公司宣布，未来将着力打造为万达自有品牌酒店项目为主的海外综合地产项目投资及运营平台，名字也将从原来的“万达商业地产（集团）有限公司”改为“万达酒店发展有限公司”。这一举措被外界看作万达上市策略转变的重大信号。

    “在香港上市的万达商业地产就是一个壳公司，万达可以借助这个公司实现借壳上市，但这并不是最有效的途径。”香港一家中资券商投行部董事总经理对《国际金融报》记者表示，“万达的体量太过庞大，借壳的技术难度较大。与此同时，香港对细分行业的上市公司比综合性公司更加感兴趣，因此，万达商业更名在当时被看作是万达赴港上市的信号”。

    9月16日，万达商业地产向香港联交所递交上市申请，由此，万达上市正式进入实质运作阶段。