库存力压

短期复苏难

房贷新政以及公积金新政等利好政策的出台，其实是中央政府基于整个实体经济运行及整体风险考虑做出的调整。

顾云昌认为，房地产市场偏冷不是房地产一个行业的问题，直接影响到地方财政、经济运行以及金融风险。“地方政府财政收入很大程度来自于土地出让金，楼市长期过冷，必然会严重影响地方财政收入，进而影响地方债偿还，增加银行坏账，造成金融风险。所以此次给楼市升温，谈不上救市，仅仅是微刺激，令市场恢复常态。”

不过，房贷新政和公积金新政还是会在某种程度上改变市场观望状态和消费者预期。

“政策释放的信号很明确，那就是政府鼓励和支持正常的房产购买，除了投资性的没有放开，自住型和改善型住房都获得了政策支持，这个信号释放后，整个市场对楼市的看法就改变了。原来是政府打压楼市，现在整体经济不太景气情况下，为保经济而松绑楼市。”中经联盟秘书长、华业地产股份有限公司副总经理陈云峰在接受中国房地产报记者采访时分析表示。

在双重新政的利好之下，对市场的刺激作用会有多大?

上海易居房地产研究院最新发布的《9月份新建商品住宅库存报告》显示，截至9月底，所监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米，环比增长4%，同比增长23.8%。9月库存创下近5年历史新高。其中，一线城市库存已保持连续8个月的环比正增长，且9月增幅有所扩大。库存去化周期依然偏大。

“10月份房地产成交量会有所起色，但目前来看还不具备持续回升的条件，一方面是房企库存太大，另一方面，房贷政策的落实也要一段时间，所以成交量不可能趋势性回升，要到明年上半年才能看出趋势。”连平表示。

“以后的房地产市场中，投机和投资需求都会减弱。一是因为库存越来越大;二是房地产税正在酝酿中，保有量多则未来被征的税就多;三是信息联网正在加快;四是反腐。”因此，连平认为，“新政释放出来的更多还是刚性需求及改善型需求，不会像过去那样导致房价的大起大落”。

“新政对二线城市的刺激作用更大，二线城市既放松限购还放松限贷。三四线城市本来就没限购，一线城市则还没放开限购。不过，目前看来，房地产市场还在下行，只不过下行速度放缓。市场真正好转可能要到明年下半年。”顾云昌预测道。

“年底之前，整个行业还是应该灵活促销，走量最重要。最晚到2015年3月份整个楼市就会复苏。”陈云峰分析称。

（中国房地产报）