去库存仍是首位

央行9·30房贷新政释放货币层面放松的信号，一定程度上有助于消除房地产市场下行风险。但多位业内人士指出，楼市库存依然处于高位，“去库存”是首要选择，楼市已进入存量房时代，房地产市场已进入供过于求的“新常态”。

上海易居房地产研究院的数据显示，截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米，环比分别增长8.8%、3.5%和2.2%，尤其一线城市库存已保持连续8个月环比正增长，且9月增幅又进一步扩大，库存压力巨大。

张宏伟表示，库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数，比如杭州、宁波、大连、青岛、无锡等，房价年内仍然有下行压力。

“从市场去化率看，万科重点关注的14个城市8月、9月去化率分别是0.68、0.71，9月市场销售低于新增可售，月度库存从1.41亿平方米上升至1.45亿平米。9月底库存去化月数11.6月，高于上月底的11.4月。”前述万科沟通会纪要显示，9月数据都不太乐观。

刘渊认为，一线城市库存水平比较低，11-12个月库存去化水平，存量绝对值与历史高位持平，只要月销量增加，库存消化周期可以比较快回落。

但二三线城市有15-20个月的库存周期，实际库存值远高于历史高位，且人口增长已经放缓，40个城市过去5年约有30个城市人口增长率平均只有5%，很多二三线城市新房发展活跃度已经达到了一线城市的水平。大多数二三线城市会有长时间的调整，短期内不会再有价格的上涨。

这意味着，由于去库存压力巨大，房地产市场供求关系已经逆转，房地产投资、交易量及房价增速均将进入平缓的“新常态”。

前住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，房地产卖方市场供不应求已经全面地为买方市场供大于求取代，供大于求成为市场发展的常态。2013年房地产业量价齐升，购销两旺，是不正常的现象。

德信资本董事长陈义枫认为，房地产行业正在进入存量时代，未来中国的新房竣工面积、销售面积非常难以突破2013年的峰值，今后增量很难跨越，可是存量永远是增加的，并购因此成为永恒的主题。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，过高的库存量，中心城市过高的地价，以及过高的房价和租售比失调的现实情况，迫使楼市将经历一个较长时期的调整期。这个调整期至少需要2-3年的时间。（来源：21世纪经济报道）