苦盼了13年的环球影城终于揭开了神秘面纱，被通州楼市神话了数年的重大利好配套却没能带来楼市的立刻好转。在环球影城确定建设方案的第一时间，北京商报记者现场走访通州楼市发现，对于环球影城市场似乎已经麻木，无论新房开发商还是二手房业主均未出现提价现象，市场并未起太大波澜。“环球影城的未来能量购房者还没有看到，可能整个通州市场对于这个庞然大物已经疲劳了，未来发挥的聚集效应将逐步释放。”曾经操盘合生滨江帝景的齐莹山向北京商报记者表示。

20%业主暂停卖房计划

“现在我手中的客户有不少人停止了卖房计划，差不多占到了20%，大家全在观望，等着环球影城带来的利好消息慢慢被市场消化，等着涨价的时机。”在位于加州小镇C区附近的我爱我家房屋中介门店里，一位置房顾问向北京商报记者介绍。

同样在土桥地铁站周边，由于下班高峰期，围绕着整个地铁出口散落着十几家中介公司的展板，几十名经纪人不遗余力向过往的人群兜售房源，而环球影城落户并没有成为其口中的主要卖点。一位中介人员坦言，环球影城的概念在通州炒的时间太长了，客户全听腻了，现在只不过是给大家吃了颗定心丸，不过伴随着环球影城的落户将带来一条新的地铁线，这对于楼市而言无疑是个利好，未来区域内配套会日趋成熟，升值空间可期。

与市场的看法颇为类似，北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志表示，“多年前就在说环球影城落户通州，从这几年通州土地交易的价格来看，政府卖地、房企拿地，其实已将该项目带来的区域土地溢价算进去了，带动了房价的上涨，特别是梨园、台湖地块。如今，项目落定并即将进入动工建设阶段，将促使通州区域土地价值持续攀升，利好当地楼市”。

同样，近几年在通州布下重兵的华业地产对此也是非常看好。华业地产副总裁陈云峰表示，世界级的主题公园带动文化、旅游消费，会改变通州“睡城”的面貌，人气旺了也就意味着对人口的吸引力增强，房地产需求也就不断提升，对楼市的正面影响是不言而喻的。

但是对于短期内的房价刺激，伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹表示，目前整个二手房市场仍处于下行通道，短期内环球影城项目对通州地区的二手房价格不会产生太大影响，但对打算售卖手中房屋的业主会起到一个心理支撑作用。

“再好的配套对于价格敏感的刚需购房者而言，大市不好谁也不敢率先涨价。”孔丹说。

利好作用有限

环球影城对于楼市的影响与此前高价地拍出引发楼市“地震”形成了鲜明的对比。

2012年，万柳地块最终以4.15万元/平方米的楼面价成交，次日蜂鸟社区的二手房就出现了违约提价的现象，一套50平方米的小户型此前价格为200万元，当日晚间，卖家突然通知买家价格提高至了220万元。同样的事情也曾经出现在了东坝、台湖、亦庄、孙河等高价地区域。

此前，一项重大利好规划出台带动周边房价上涨的案例并不缺乏，如首都二机场、南城计划等，甚至一条地铁线、一条快速路、一座新购物中心都成为了楼市坐地起价的借口，而一个投资200亿元占地4平方公里的环球影城为何对于通州楼市没有起到立竿见影的作用。

齐莹山表示，在过去几年中，这一概念已经被通州楼市提前透支，只有等到项目正式落成并充分发挥其聚集效应后才会被市场认可。

对于市场而言，早先就已在该区域布局的房企，由于拿地成本相对较低，随着环球主题公园项目的进入，在未来商品住宅的定价方面竞争优势还是很大的。而随着项目的不断成熟，相应的住宅项目也会面临一个增值的可能。上海易居房地产研究院研究员严跃进如是说。

对于不少人士而言，交通方面的改善可能比环球影城本身更具价值。在交通方面，环球影城项目确定落户后，周边的市政设施、交通路网、环境绿化等配套设施也将加快建设和完善，尤其是环球影城区域对接市区的轨道交通。为了方便市民从市中心直达环球主题公园，今后，从东四环将有一条新的轨道交通线路直抵通州的环球影城。直通环球影城的轨道交通线路“东四环-主题公园线”，为跨坐式单轨，北起望京桥，沿东四环直达通州的环球影城。一般而言，地铁线周边房产要比区域内其他项目的价格高10%。

去存依然艰巨

在过去几年间，通州楼市一直是北京楼市的风向标。从2009年冲击3万元/平方米大关遭遇限购后，目前通州楼市一直处于平稳的回复周期，销售价格维持在2.8万元/平方米左右，特别是伴随着台湖区域价值的重新挖掘。目前通州市场处于一个平稳的上升期，但是在过去几年土地的疯狂供应下，市场存量依然巨大。

在过去的几年间，通州板块一直是吸引开发商的热土，不少企业在此囤下重兵。华业地产曾在2011年竞得北京通州区运河核心区IV-05、08、09多功能用地，其在通州运河核心区共有51.52万平方米土地储备。北京武夷地产在通州武夷花园南区持有600亩土地。

巨大的库存量使得通州的房价在过去半年多时间内经历降价风云。以东亚·台湖印象为例，其推出的特价住宅1.98万元/平方米，比之前下降了3200元/平方米，办公产品单价1.49万元/平方米，比此前下调了4100元/平方米。

“过去几年中，通州区域的新城规划力度空前，区域内潜在供应土地还很充沛，需要一段时间消化。未来楼市将呈现一个稳中有升的格局，暴涨的可能性并不大。”一位业内人士向北京商报记者表示。

(来源：北京商报)