城镇化福利

城镇化开始，地方政府把建造大型商业设施当作招商引资的政绩工程，商业地产被认为可以提升当地税收、就业和城市形象，可以化解“土地财政”难题，同时也有利于打造升值潜力大的商圈，提升周边地价。

也因为如此，打着“万达广场到哪里，哪里就是就是市中心”旗帜的万达广场格外受到地方政府的青睐。

在万达广场的选址上，万达一般会与政府合作，选择刚起步发展的二三线城市，或一线城市的旧城区或开发区，以低价拿地，并结合城市自身的发展来带动商区的发展。

万达采取的是“以售养租”模式。“以售养租”，顾名思义就是以出售物业产生的巨大现金流为支撑，尽可能多地持有“只租不售”的物业。王建林的目标是成为全球持有面积最大的商业地产公司。根据万达方面的数据，2013年，万达持有物业面积1704万平方米，排名全球第二。

就这样，万达的全国快速复制万达广场。高速周转带来的高速扩张，让万达迅速做大做强，成功挤进全国前三。不过，这也引得业内人质疑，一旦某个项目出现问题，资金链将承压。

万达物业租金的回报率并不高，万达商业地产的绝大部分收入来自物业的开发和销售，租金收入仅为少数部分。截至2011年、2012年、2013年以及2014年上半年，万达商业地产的物业租赁及物业管理产生的收入分别为37.69亿元、58.43亿元、84.83亿元、51.77亿元，分别占收益总额的约7.4%、9.9%、9.8%、22.3%。

与此同时，关于商业地产的泡沫论也此起彼伏。

五洲国际董事长舒策城在公开场合指出，中国规划部门有责任，批了太多的商业地产，城市规划应该是业态规划、功能规划，而不是建筑规划。当然，经济发展一定会产生过剩，需要转型升级。竞争很激励，一定会洗牌。

港龙控股董事局主席蔡志远则认为，商业地产的过剩是局域性的。“一线城市不过剩、二线城市严重过剩，好一点的县级市、地级市商业地产是空白的。”

而二三线城市正是万达广场的重点区域。如2012年开业的20个万达广场，有19个是位于二三线城市。

业内人士指出，竞争很激烈，万达的竞争压力越来越大，成本压力也会越来越大。

有一项财务指标可以佐证，招股说明书上显示，万达商业地产的业绩正在遭遇挑战。2013年上半年万达商业地产收入318.34亿元，净利润为100.86亿元。2014年，收入下降至232.51亿元。净利润进为49.17亿元，不及去年同期的一半。