“限贷政策松动的关键是银行。”中国社科院经济所研究员汪利娜告诉记者，目前银行的资金成本很高，主要靠理财产品来揽储，成本都在5%以上了，如果打7折，银行就没钱可赚了。从信贷风险看，房地产贷款占银行资本的比例已经到20%了。这两点决定了银行恐怕很难给房贷那么大的优惠。

　　双限政策已经完成历史使命？

　　中原地产研究部统计数据显示，截至9月23日，北上广深四个一线城市今年合计土地出让金为3464.3亿元，比2013年同期下降了6%。其中，8月全月成交仅为359.2亿元，同比下降了28.8%。

　　价格方面，今年的土地溢价率平均在20%左右，而2013年的溢价率基本在40%左右。北京、上海等地更是出现了多宗流标地块。

　　这样的形势让各地政府压力倍增。实际上，从今年年初开始，在楼市限购、限贷政策双重束缚下，土地市场、房地产市场已经进入趋冷通道，而对长期以来无法摆脱土地财政依赖的地方政府来说，这样的形势让他们的日子越来越不好过。

　　“全国80%以上城市的房子都太多了，限购已经没有意义了。”财经评论员马光远告诉记者。

　　在住房库存量逐渐加大、地方财政压力不断增大的背景下，取消限购、放松限贷开始成为全国多数城市的选择。6月26日，呼和浩特市率先取消限购。

　　2010年1月，在经历了2009年二季度以来迅速升温的楼市局面后，中央拿出了楼市调控的重要举措。

　　当年1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布，宣布房地产限贷政策正式开始。当时的规定仅仅针对第二套（含）以上住房的贷款，要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　3个月后，国务院又发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，房地产限贷政策升级。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

　　当年9月29日，国务院重申“国十条”，要求停止第三套住房贷款。

　　此后，第三套及以上住房的贷款基本停止发放。贷款利率也由之前的7折变为8.5折、9折，甚至没有折扣。

　　同样是在2010年，限购政策登上舞台。4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。限购政策拉开帷幕，此后，全国超过70个城市相继加入限购阵营，所有的省会城市、计划单列市、经济发达的城市被一网打尽。

　　“当时出台限购是合理的。”马光远说，那个时期住房供应普遍不足，在购房人群中，投资、投机购房者的比重很大，而规范房地产市场的长效机制一直没有建立起来，限购、限贷都是不得已的政策。

　　马光远认为，房地产市场都是区域性市场，目前国内绝大多数城市的住房都不再短缺，甚至过剩。但一线城市依然供不应求，这些城市人口涌入的压力相当大，取消限购等措施的时机还没有到。

　　汪利娜也持类似观点。在她看来，限购、限贷在不同的城市，效果是不一样的，一线城市依然有必要坚持，但其他城市已经没有必要了。“这些政策在某一时点上是有效的，但目前已经时过境迁了。”

　　长效机制为何没建起来

　　摆在决策者面前的一个两难问题是，如果对房地产市场实施刺激政策，容易吹大楼市泡沫，绑架实体经济，但如果严厉打压这个市场，对实体经济的拖累又会让地方政府难以承受。

　　汪利娜告诉记者，政府对房地产的干预有时候会让这个市场难以掌控。1997年香港政府曾推出“八万五公屋计划”，本意是平抑房价，结果香港楼市大跌，这个计划不得不中止。

　　“政府保民生是没错的，但不能在市场中乱动。”汪利娜说，从1998年到今年，房地产的年均投资增长高达22%，这是大多行业都没有过的高投资。对房地产的调整肯定是要进行的，2008年错过了自然调整的时机，如今又不能让这个市场硬着陆，只能慢慢调整。但这个调整需要的是能解决根本问题的长效机制。

　　事实上，中央政府早就提出要建立长效机制，实现对房地产市场的宏观调控。

　　2012年两会期间，时任国家发展改革委主任的张平就表示，正在研究建立房地产宏观调控的长效机制。此后，住房和城乡建设部也参与到这项工作中来，其内容包括金融、信贷、财税、土地、普通商品住房供给等多方面。

　　2013年2月26日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，该通知最后一条的标题就是“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”。

　　按照该通知的表述，建立这个长效机制需要加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。

　　“土地财政、税收政策、实体经济对房地产的过度依赖、公共服务分布不均等等根本性的问题一直没有得到解决，房地产市场健康运行的长效机制还看不到。”胡景晖说。

　　在胡景晖看来，这些年，出现了一些不该有的现象，比如一些二三线城市出现了一些“鬼城”，比如很多城市出现假离婚、假社保等钻空子行为。

　　多位学者认为，针对一线城市的限购、限贷措施确实是短期的行政干预措施，但在房地产市场没有形成一个长效机制的前提下，这种行政干预措施是没有办法的办法。

　　所有人都希望房地产市场能够健康运行，但维持健康运行的长效机制暂时仍未建立起来。

　　“限购、限贷这些措施原本就不是长效政策，要反思的是，长效机制为什么一直没有建立起来？”马光远说，做手术要先打麻药，可我们往往是打了麻药却没见开刀。针对房地产市场的税收体系改革，目前还设有具体方案，个人住房信息联网也未完成。