据《中国房地产报》，常年靠吸引北京外溢型购房需求的燕郊楼市在进入“金九银十”后，甚至近日又现“千人排号”的局面。

不过，据中国房地产报记者实地了解，燕郊楼市早已跟随市场大势进入下行通道，新开盘的项目大多以低价入市，均价大多每平方米不超万元，低于去年高点1.2万元/平方米的区域均价。

新盘普遍低价入市

“9月20日汇福悦榕湾售楼处门口已经有人开始排队了……”9月20日晚10：30左右，中国房地产报记者手机收到该短信。随后，第二天，互联网媒体热传燕郊某楼盘百人连夜排号，同时又有行业内人士质疑该事件或是“人为安排”。

尽管“千人排号”之说存有争议，该项目公开信息显示，其位于京东燕郊潮白河畔行宫西大街与燕顺路交会口，2014年10月一期开盘，售价预计每平方米万元左右的，确低于此前市场区域均价。

事实上，燕郊楼市自今年年初以来，与北京楼市的市场轨迹如出一辙：成交冷淡、价格下滑。

今年6月份，燕郊一处楼盘潮白新城英国宫新一期产品潮白家园打出均价6500元/平方米的宣传口号，通过北京多家大型中介机构的一二手联动销售一炮而红，其低价优势亦成为关键因素。

其他区域主力项目也均有降价行为，其中燕郊首尔甜城项目的后期产品高层约8800元/平方米左右，花园洋房约1.1万元/平方米。而上半年，该项目商住两用的产品均价尚在8000元/平方米，住宅均价也在1.2万元/平方米左右。

位于燕郊区域燕灵路与神威北路交叉处的上上城新一期住宅项目理想新城，同样于9月以低于上一期的价格开盘入市。该楼盘销售人员介绍，理想新城是新一期项目，地理位置比上一期要好，配套更为完善，已于9月6日开盘，均价8600元/平方米，最低8000元/平方米。而上一期的青年社区价格则为1万多元/平方米，该销售人员解释称：“这是新一期项目的首次开盘，当然希望以较低的价格吸引到客户关注。”

对此，燕郊当地一位开发企业内部人士也向记者透露，目前燕郊的新房均价在8000~9000元/平方米，近期开盘的新项目和老项目后期的入市价格均普遍低于市场均价或上期项目价格。燕郊楼市的价格盘整正在从新房开始。

供应结构弊端显现

相对于新盘开盘低价入市、低端项目降价销售，中高端项目和二手房的降价幅度则不明显。在一些市场人士看来，此前燕郊楼市刚需类项目存量高、同质化严重，一旦整体市场面临下行风险，这一供应结构弊端也被迫体现。

以燕郊区域标杆中高端项目夏威夷蓝湾为例，该楼盘从去年下半年开始，售价就在1.1万~1.2万元/平方米之间，目前价格仍然与去年持平，并无明显变化。据了解，今年上半年该项目还有部分9000元/平方米的特价房源，但销售人员表示，目前已经没有这类低价房源，后期项目价格也没有下降。

同时价格相对坚挺的还有二手房市场，目前燕郊二手房比整体新房市场价格低1000元/平方米左右。但加上各种税费，与新房价格几乎持平。

链家地产燕郊分公司总经理梁红丽对中国房地产报记者表示，在燕郊，目前二手中端项目的总体降价并不明显，主要因为这类业主很多都是在北京另有房产，所以并不着急降价出售。

“燕郊楼市的主要客源均是北京的外溢型需求，今年整体楼市下行，北京市场本身的价格都有所下降，燕郊也会受到严重影响。”梁红丽表示，从今年上半年开始，燕郊楼市的市场成交就急剧萎缩，这也导致目前区域存量房过高，下半年入市的新盘或老项目后期定价压力更大，以至于出现目前这样新老项目价格倒置的情况。

原莲荷房地产开发有限公司策划经理彭祖东则对中国房地产报记者表示，今年燕郊楼盘价格降很多，部分项目6000多元/平方米就能买到，绝大多数新盘也重回单价万元区间。而去年，价格最低的项目也在7000元/平方米以上，中高端项目则能达到9000元/平方米~1.4万元/平方米。

“这一轮燕郊楼市的成交低迷不完全是受北京楼市影响，燕郊区域同质化的刚需产品存量多、放量集中，最终导致市场下行期低端产品和新房产品率先降价，这一趋势短期内很难扭转。”