趋势

去行政化是未来大方向

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹近日表示，房地产市场经过十几年的高速发展之后，增长幅度开始放缓，未来市场的复杂程度会大幅度提升。房地产市场的主要问题已经从过去的总量问题演变到当前的结构性问题。市场分化已经开始显现，有可能要维持几年的低迷甚至是负增长。

秦虹认为，房地产的供求关系也进入一个新阶段，局部地区已经出现了供过于求的格局。因此，未来将会按照市场规律出台调整措施，去行政化将是大方向。

张大伟表示，土地财政的存在使得各地在楼市降温情况下，救市政策出台愈加频繁，力度越来越大，底线越来越低。在经济降速的情况下，房地产是地方政府能够想到的最容易的救市办法。

鉴于46个限购城市当中目前已经有41个城市正式取消或变相放松限购，同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市已经进入“后限购时代”。就当前政策表现来看，除一线城市和三亚继续坚守以外，部分省市比如福建、湖南、湖北、成都、武汉等均有大尺度政策出台，开始第二轮“救市”。

张宏伟告诉《经济参考报》记者，当前大部分省市已经出尽“救市”招数，失去“救市”方向，楼市是否好转关键还是取决于信贷政策是否松动。在信贷政策尚未明确松动的市场背景下，只有选择以价换量制胜。

从2014年1月至8月全国重点城市住宅市场同比变化来看，一线城市量跌价挺，成交量普遍下滑，京沪成交量分别下滑40.9%和29.8%，但均价依然坚挺；二线城市内部分化，成交量普跌，大多数城市成交量下滑2至3成，成交均价分化，近半城市出现均价停涨或下降的趋势。

张宏伟表示，在“后限购时代”，尽管下半年货币政策定向宽松，但开发贷及房贷利率仍然难有实质性松动，楼市仍然要坚持“跑得快”的去化策略，楼市年底将进入深入调整阶段。

财经评论员叶檀认为，各地取消限购的行为是为了增加消费者。但是，本地居民在本地购房如果属于刚性需求，原本就不在限购之列；如果属于投资性需求，进入市场与否则取决于投资性收益。

在她看来，如果房地产收益预期上升，即使有限购措施，投资者也会想方设法进入市场；如果房地产预期收益下降或者风险不明朗，即使放开限购，也不会引来购房者。

叶檀因此认为，一线城市应该全面退出限购。楼市调控经验说明限购对房价的影响不大，同时限购的做法也不够市场化。虽然短期内一线城市可能不会退出限购，随着房价下跌与库存增加，以及一线城市楼市格局的改变，限购政策的退出最终将只是时间问题。