新华网：印证了您刚才的观点，要有长期的耐心？

许大金：对。

新华网：另外一个比较热门的话题，大家都在讲电商对商业地产的冲击，你觉得百货的生存空间现在有多大？他们怎么应对呢？

许大金：百货作为一个商业形态存活很久了，它目前面对的冲击不是说电商对它的冲击，我们做商业地产，很多购物中心也是需要百货当主力店的，可能不是说百货是由于电商的冲击而造成了这样的状态，而是由于它自身经营的产品形态受到了现在消费习惯的改变的冲击，可能更为恰当一些。

新华网：电商对它的冲击大不大？

许大金：应该讲电商在零售产品，尤其在低端的商品零售这方面确实有很大的冲击。但实际上百货自身也有自身的经营问题的，因为现在百货存在的主要的问题就是国内的百货和国外的百货还是有一个在经营模式上的巨大的不同的，国外的百货很多还是以自营产品为主的，我们现在国内百货都是联营、联销的形式来跟供应商合作的，在这样的情况下，某种程度上他们也是一个变相的二房东的形式，在这样的竞争环境里面，它没有自身产品的经营的高利润或者说对市场自身的一种把控能力，完全依赖于外部市场，用一句话就是说手榴弹完全是在别人手里面，不在自己手里面，所以这样的经营风险就显而易见。

对于百货来讲，我个人认为从国外的一些经验来看，很多的其他地方还是以百货为主导的，购物中心实际上也是欢迎百货当主力店进来的。

比如说我们去西班牙、意大利，还是百货打天下的，可能在美国，个别的百货是在下坡路的这是我们看到的国际市场。国内现在的百货，刚才说的一个根本原因它在经营模态上没有抓住自己作为经营运营商的本质，片面的追求了高利润，去和供应商进行在收益上不断的博弈，最后造成了现在的状况。

从百货来讲，第一个就是要么百货应该做的稍微大一点，现在四、五万方的百货压力是最大的，因为能集合的品类就在三、五百个，这样实际在目前来说，消费者的选择性更加丰富的情况下，一个商场可能很难聚集，可能像有一些大型的百货，比如说能做到一千个或者几百个品牌的时候，反而能够吸引到消费者去做一种选择的空间，再一个就是做一些精品的，比如说买手的百货或者说某一品类的百货，其实我们也经常说英国的玛莎百货，其实我跟他们在沟通的过程中，他们也曾经提到过，他们不把自己当成一个百货来看待，您就把我当成一个主力店就好了，我做三、五千方也好，两千方也好，我有服装、食品，我认为我还是一个类似于次主力店的身份，所以我觉得未来的话，有自己独特的某一个品类的集合的这样一些店都是有前途的，从我个人来讲，大型化或者专业化可能是未来百货好的一个发展的方向。

新华网：您的意思就是像学习国外一样，可能自营占的比重比较多一点？

许大金：我希望百货回归到它自己对于产品的本质的认知，对产品的把握，通过专业的养路去引导消费者进行消费，这个是百货应该有的特长，否则如果都是卖这种很通常的、低端的货品的话，消费者的选择除了百货以外可能有了新的选择，比如电商，比如可能我们的一些批发市场，比如其他的一些街铺，这个选择性、竞争性就非常激烈的。

新华网：你觉得可能往高端走一点会比较好？

许大金：不见得，我觉得百货最核心的功能就是它要增加它的服务，其实现在电商也好，其他的渠道也好，唯一的就是说跟消费者这种面对面的，我能给你带来增值的服务的东西可能比较少一点，如果百货能抓好服务这一点的话实际上对于它为的经营发展也是非常有帮助的。

新华网：可以说最近几年来，中国的商业地产进入一个高速增长的阶段，作为商业地产发展的见证者，您对于未来上海商业地产的发展，您有什么自己的看法呢？

许大金：上海一直是中国商业的先行或者是一些试验田，很多的国外品牌进入中国的时候，首选的第一站是要进入上海，所以上海很多的品牌的进入，时尚的信息的传播，要比其他城市早一步，这是我们对上海整体的判断。

从整个现在商业地产的项目来讲，上海确实也是在中国走在前面的，比如一些比较特殊的商业形态都是从上海走出来的，像K11这种形式，真正在国内第一家落地也是在上海出现的，包括APM这种全天经营的购物中心的理念的提出也是在上海出现的，包括像环球港，最近好象是他们一周年，这种带有主题场景的购物中心也是在上海出现的，这些例子说出来就是让大家知道上海确实在中国商业地产的行业里面一直走在前面的，这是我们看到的另外的一个方面。

上海在商业演进方面，还有很多提高的地方，最近大家也发现，比如说淮海路，现在出现了一个关店潮，很多街铺、街店在关店，这个是需要我们在关注的一个问题。未来商业在这么大的供应量之下，如何实现单体的突围和与所在区域充分的融合值得考虑。这一点上，可能上海也存在着一定的问题，有很多商业开出来，差强人意，这一个问题如何提升、改造和更一步适合市场的变化，这个也是要注意的。

在与O2O的模式，我说的O2O不止是产品的售卖，可能与社交网络这种O2O、线上线下如何结合，在营运模式上如何进行创新，这个也是我们上海做商业地产应该考虑的问题。

本身资本对上海的商业物业都是必须感兴趣的，如何做好我们整个商业物业在资本运作方面的一些发展和探索，这个可能也是上海应该在全国走出一个模式来的，其实提到的这些问题，目前来说都是没有解的，没有一个人对如何控制像一些街铺的关店潮，如何做O2O，如何做资本运作有一个成型完整的理论模式，这块还需要探索的。