以下为许大金总裁接受新华网视频专访文字实录（有删减）：

新华网：许总您好，感谢您走进新华有约，今天我们来聊一聊商业地产的一些话题，可以说在开发商的眼里商业地产是一个非常关心的话题，但是我们能看到，跟内地的一些开发商相比，港资开发的商业项目在经营上相对做的比较好，你觉得其中原因在哪里？

许大金：我觉得这个跟香港做商业地产比较早有关系。因为香港其实在六、七十年代开始就逐步进入到一个地产的旺盛的开发期，在这个过程中他们也经历了卖铺到现在持有商铺，通过一些资本来运作的客观的过程；而国内其实做商业地产应该说还是刚刚起步，很多的开发商对于商业地产的规律的认知也是在摸索中；同时还有一个问题就是在香港从资本角度来讲，它的成本相对来说比较低，国内的开发商的融资渠道相对来说比较窄，也就造成了很多的国内开发商片面的依赖可售性的物业来进行持有性的物业的持久的来源，这样也就造成了我们现在资本层面有很多的问题。

第二个，就是香港的政府在商业地产规划的时候实际上也有一个相对比较合理的规划，香港受地形的限制，基本上住宅，还有一些城区都是围绕着地铁来进行的，所以很多的商业都基本上是围绕着交通的节点、人流的节点进行规划的，这些商业在选址各方面都有一定的优势。

第三个，中国的商业地产商和香港的商业地产商最根本的问题就是耐心的问题，由于香港地产商在长久的商业地产的操作过程中形成了很多的自己的一些流派，包括现在知名的一些项目出来以后，基本都是被香港的几家主流的商业地产商所持有。这样的情况下，他们在操作一个项目的时候，他们不是说急功近利的，讲求短期的现金流回现。对于一个项目开始的时候，他的养商期很长，并且很有耐心和信心，对于我们来说，他们这种商业心态也是需要学习的。

新华网：有一种观点认为这几年可能商业地产发展比较迅猛，供应量增大的同时同质化竞争也比较严重，你怎么看待这个问题？

许大金：我觉得供应量的增加是跟中国城市化进程有关系的，在整个城市化进程过程中，城市的不断的放大，城市使得人口不断进行聚集，商业供应量增大，这是一个客观的现实。

第二个，其实也跟政府的规划有关系，现在政府在供应土地的时候，不仅仅是把住宅拿出来，而且在很多的地块里面都规划了很大的商业，比重要比原来大，原来可能在5%，现在要在20%、30%。

第三个，由于政策上对住宅地产的各种控制，也使得一些开发商开始关注到商业地产，可能增加了一些商业地产的比重。这是从供应量来讲有这么几个成因，在这个过程中，实际上不可避免由于在同时期供应出来的巨大的商业体量，在这个过程中有一些同质化，包括招商难、营运难等等一系列问题的出现，这个是客观的过程。

在短期内，我认为这个问题是不可避免的，而且是必须要面对的。我们做商业地产的同仁们，针对一些不同的项目，我们怎么样去找到它的一个卖点，也就是说它如何吸引消费者的点，通过这样的点的规划来避免在同一时期巨大的放量的情况下做到一个项目的个性，从而保证后期在营运、规划等等方面自己的独特卖点的出现，这个是可能需要考虑的。

我们觉得在整个商业地产操作的长远的一条线来看，应该讲很多现在的问题随着时间的推移会慢慢减弱。我之前经历了北京在2008年奥运会之前集中放量的过程，从现在来看，北京在五环之内，现在找大体量的商业项目基本也找不到了，城市化最后把人口全部导入以后，这些商业其实现在也慢慢进入它的稳定期和成长期，很多现在北京核心商业区的商业、物业的价格涨的幅度还是比较高的，也就证明了随着中国城市化的成熟，其实有一些问题是可以被避免和消化的，但是如果像我们刚才提到的，你在定位规划方面存在着巨大的偏差的情况下，国家的未来市场淘汰的可能是这批产品。