二手房市场表现先于新房

在以存量房交易为主的北京房地产市场，也将显现如下特点：

1.二手房的购房需求逐渐回归刚需

根据链家地产的统计，二季度起，北京总价300万以下的房屋需求占比出现较为明显的上升。从面积档位需求情况看，新增客户对90平方米以下中小户型的需求有一定程度的增加。低总价小户型房源需求逐月攀升。

以8月为例，二手房住宅网签平均面积为87平方米，降至近23个月以来最低。从各个面积单位的占比看，90平方米以下的小户型成交占比为65.3%，较上月上升1个百分点；140平方米以上的户型占比为9.1%，比上月下降0.7个百分点。

这也从侧面反映出刚需入市的积极性在提高。

2.二手房市场表现先于新房

根据21世纪宏观研究院的测算，在本轮楼市下行的通道上，二手房的市场先于一手房。

从市场下行情况来看，二手房市场反应更快，也更为明显。首先，二手房市场先于新房市场萎缩。

二手房价早在2013年11月底就呈现下行趋势，且在3月小阳春出现小幅反弹，4月开始，北京的二手房房价就呈现连续5个月的下跌，累计降幅达到了13%，其中，海淀区、东城区、昌平区二手房价跌幅排名前三。

反观新房市场，北京的新建住宅在4月出现成交量萎缩的趋势，但新建商品住宅的成交均价依然呈现上涨趋势，直到7月才出现环比下滑的势头。

与此同时，二手房市场也先于新房市场恢复。

7月以来，二手房市场出现止跌迹象，成交量逐步回升，预计此趋势将延续。

反观北京新建商品住宅，8月出现回暖。8月，扣除保障房与自住房后北京新建商品住宅成交7022套，比7月同期上涨54.6%，比去年同期下降12.2%。

3.住宅租赁市场更为活跃

在存量房时代，租赁住房比例约占1/3，在特大城市可能更高，比如美国纽约2/3的房屋为承租人居住，日本东京更是占到60%。

在北京迎来存量房时代之时，住房的租赁市场也更为活跃。目前，北京并未有相关单位或机构详细统计过存量房数据，但根据21世纪宏观研究院实际走访链家地产、我爱我家等中介机构了解，北京近年来的租赁成交量保持着持续上涨的趋势。