信托融资高资金成本压力下，项目地块荒废15个月---泰禾上海首个地块难言之隐，资金或已挪用。高负债经营资金链必断魔咒中，泰禾集团能否例外？《东地产财经周刊》深入调查，全面呈现楼下半场风云变幻，剖析事件深层次根源，展示理性思辨，记录时代进程并建设性推动行业进步。

泰禾集团（000732.SZ）将闽系房企的“高增长、高周转、强扩张”的特性发挥到极致。

8月22日晚间，泰禾集团公布2014年半年度报告，报告显示公司实现营业收入22.53亿元，比上年同期增长3.87%；净利润为4.24亿元，比上年同期增长5.95 %。累计实现销售面积56.60万平方米，实现销售金额101.35亿元，比去年大幅增长。

然而，靓丽的外表下面，其实压力重重。今年上半年泰禾集团的负债总额高达470.62亿元，净资产负债率更是高达1367.68%，远高于同行。2013年底泰禾集团的负债总额为306.05亿元，净资产负债率为942.27%。泰禾集团财务杠杆逐步拉高，成为最激进的闽系房企。

泰禾集团秉承“扎根福建本土，深耕一线城市”的战略，今年上半年共斥资146.16亿元拿地，远远超出其销售收入。2013年，泰禾集团以“疯狂”之姿在全国斩获12幅地块，拿地总金额共计195.30亿元，其中福建区域拿地金额为100.72亿元、北京63.35亿元、上海31.23亿元。

然而《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者实地勘察后发现，泰禾集团去年首次进入上海拿下的闸北区103街坊27丘商办地块现场杂草丛生，并无动工迹象。这与泰禾集团一直宣传的“泰禾速度”，即实现拿地到开盘仅用7到8个月的高周转，形成鲜明对照。

上海首地块15个月未动工

泰禾集团高财务杠杆运作手法

2013年6月5日，泰禾集团正式吹响进军上海地产的号角。集团旗下的福州泰禾地产以6.48亿元竞得上海闸北区103街坊27丘商办地块，楼板价30974元/平方米，溢价率106.49%。该地块出让面积为5230.2平方米，容积率4.0，出让年限为办公50年、商业40年。

对于这个项目，泰禾集团与中航信托联合成立天启449号泰禾上海闸北投资集合资金信托计划（以下简称“天启449号”），信托成立时间是2013年10月30日，信托期限24个月。闸北项目的土地提供抵押担保，泰禾子公司上海红御51%的股权提供质押担保。信托总规模90490万元，其中优先级50000万元。信托资金用于闸北项目的开发建设。

该信托显示第一还款来源为融资项目——闸北项目的销售性收入，该融资项目预计可实现总销售收入13.23亿元，净利润17758万元。第二还款来源为泰禾集团的营业收入。

拿地迄今15个月过去，该地块情况如何？近日，《东地产》记者进行了实地探访。

记者来到上述地点后发现，该地块并没有丝毫动工迹象，现场一片荒芜，疯长的杂草已经盖过围墙，有几部汽车停在那里，泰禾集团进驻上海的首地块竟仅作为“停车场”之用。

记者找到现场看守的工作人员，工作人员告诉记者，汽车是附近在建楼盘的工作人员停在这里的，不收费。“这块地下面建商铺，上面建办公楼，据说今年要开始建设了，应该快动工了。”当记者再次询问，“今年一定会动工吗？”该工作人员表示：“也不一定。”

这句“也不一定”隐现着泰禾集团闸北项目的未知前程。

对于该地块的情况，《东地产》联系了泰禾集团品牌部，品牌部解释，该项目还未通过审批：“该项目摘地后，我集团于2013年7月中旬即完成了土地款缴纳，随后陆续完成了房地产权证、项目立项备案和用地规划许可证的办理。今年以来，先后完成了项目报建、用地批准书办理，截止7月份，已经完成了项目的环评审批和交通影响分析评审。”

一位泰禾内部人士表示，“闸北项目在苏河地区属于北陆家嘴，政府统筹考虑市政面貌，相关专家希望我们的规划能够再提升一下。”

《东地产》记者从国土资源主管部门查到，泰禾闸北项目拿到了《建设用地规划许可证》，还未有拿到《建设工程规划许可证》，从政策层面来说，闸北项目的工程规划还未通过审批，无法开工建设。

泰禾集团在上海拿下的首地块，就这样静静地躺在闸北喧闹的市中心，任凭杂草生长。不过，闸北项目未动工，这对成立近一年的信托天启449号来说，似乎并不是一个好消息。一方面，该项目所融资的90490万元无法投入闸北项目的开发建设，资金去向不得而知。另一方面，由于闸北项目未开工，项目本身的第一还款来源能否有明年10月能否如期兑付存在悬念；如果依靠第二还款来源，无疑将给本来资金链就紧绷的泰禾集团雪上加霜。