高价地稀释利润
对于毛利率下滑的原因,远洋地产在中报中解释,主要是由于期内交付较多土地成本较高的项目,例如:远洋•万和公馆(北京)等。
严跃进也指出,远洋地产部分地块拿地成本较高,在市场对此类高端项目的打压下,自然会增加各类显性和隐性成本。很多项目在打折后,相应的盈利空间在收窄。
报告期内,远洋地产北京市场在2014年上半年贡献了总营业额约35%(2013年上半年:29%),达到62.33亿元(2013年上半年:人民币26.65亿元)。而上述项目远洋•万和公馆期内营业额达到30.16亿元,占北京市场整个营业额的48.4%。但销售均价从54300元/平方米调低至50700元/平方米。
然而也正是因为受远洋•万和公馆等地王项目的影响,远洋地产整体业绩在近三年内蒙上了阴影。
2010年3月15日,经过多轮竞拍,远洋地产以40.8亿元拿下望京地块。扣除教育、医疗用地等等之外,该地块以高达2.7万元/平方米的楼面地价成为当时的北京单价地王。
然而,这一被众人热捧的高调地王项目,由于高企的财务成本和尴尬的市场行情,陷入销售困境。
按照当时业内人士的计算,远洋•万和公馆地块楼面成本高达2.7万元/平方米,再加上建安成本、营销管理费用及税金、精装修费用、财务成本等等,总成本至少5万元/平方米。而如今,50700元/平方米的实际销售均价,让该项目不再“有利可图”。
有业内人士指出,虽然远洋地产总体销售业绩逐渐走出之前的低迷状态,但是毛利率仍受当初地王高成本的影响。
对于毛利率的问题,远洋地产投资部总经理王洪辉在8月27日举行的香港中期业绩会上表示,未来远洋地产将继续加快去化速度,加大回款力度,把握客户需求,提高产品营造能力以改善毛利率。
尽管如此,仍有业内人士表示质疑。知名企业咨询顾问张寅表示,下半年房企将会迎来价格战,而对于远洋地产的高端项目而言,在价格战中并不占据优势,下半年很难提高毛利率,而完成400亿元的全年目标也显得较为困难。
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