远洋地产主席兼行政总裁 李明

【地产中国网•原创报道】 远洋地产主席兼行政总裁李明曾表示，远洋地产终于迈过“三座大山”，但事实并非如此。

8月26日，远洋地产披露了2014年中期业绩。数据显示，报告期内，毛利率减至20%，而2013年同期是24%。即使在深陷地王困局最严重的2012年，毛利率仍达到了27%，而2011年的毛利率则是31%。

毛利率连续三年下滑，不但跌至新低，还跌出房企年内平均水平，远洋地产到底怎么了？

盈利能力持续下降

上半年，对于多数房企而言，都难逃房地产调整的魔手。据相关统计数据显示，沪深144家上市房企实现净利润319.72亿元，同比下滑7.86%。其中，74家业房企绩同比下滑，占比超过50%。而不少房企的净利润率更是跌破10%的红线。

而作为北京老牌房企，远洋地产在2014年中期业绩中的部分财务数据显示增速放缓。

报告期内，远洋地产营业额达到178.4亿元，较去年同期90.98亿元增长96%；公司拥有人应占溢利（净利润）为22.39亿元，较去年同期14.17亿元上升58%。

但是，地产中国网记者却在远洋地产中报中发现了另一组反差较大的数据。

远洋地产上半年协议销售额同比大幅减少26%，至132.3亿，更低于2012年同期137.51亿元，而这一销售数据仅完成全年销售目标400亿元的1/3。同时，上半年协议销售面积为101.6万平方米，与去年同期133.6万平方米相比减少约24%。

对于上半年销售业绩下滑的原因，易居中国克尔瑞数据研究机构分析，今年上半年，远洋在产品结构方面进行调整，包括调整为中小户型或新的类居住产品，使得推盘节奏较慢；此外，今年年初以来楼市低迷，市场观望情绪严重，远洋布局的几个城市市场较差。

除了北京外，远洋在其它二三线城市诸如杭州、大连、天津都有不少存货，但是这些地区库存持续高企。对于远洋地产上半年的整体业绩情况，地产分析人士严跃进表示，如果从销售目标完成率来看，并不合格，这说明远洋地产对整个市场的预计程度还不够。

除了销售业绩出现不小降幅外，远洋地产的毛利率连续三年出现下滑。

报告期内，远洋地产毛利达到35.18亿元，较2013年同期增加61%。但是毛利率减至约20%，而2013年同期是24%，即使是深陷地王“困局”最严重的2012年，毛利率仍达到了27%，而2011年毛利率则是31%。

李明曾对媒体表示，一般来说，20%的毛利率是比较低的，30%则是较高的，而25%在行业中处于正常水平。对于毛利率的持续下滑，在2013年年终业绩会上，他曾表示，“毛利率的下降应该是见底了”。

如果说24%的毛利率已经见底了，那如今的20%又意味着什么？

高价地稀释利润

对于毛利率下滑的原因，远洋地产在中报中解释，主要是由于期内交付较多土地成本较高的项目，例如：远洋•万和公馆（北京）等。

严跃进也指出，远洋地产部分地块拿地成本较高，在市场对此类高端项目的打压下，自然会增加各类显性和隐性成本。很多项目在打折后，相应的盈利空间在收窄。

报告期内，远洋地产北京市场在2014年上半年贡献了总营业额约35%（2013年上半年：29%），达到62.33亿元（2013年上半年：人民币26.65亿元）。而上述项目远洋•万和公馆期内营业额达到30.16亿元，占北京市场整个营业额的48.4%。但销售均价从54300元/平方米调低至50700元/平方米。

然而也正是因为受远洋•万和公馆等地王项目的影响，远洋地产整体业绩在近三年内蒙上了阴影。

2010年3月15日，经过多轮竞拍，远洋地产以40.8亿元拿下望京地块。扣除教育、医疗用地等等之外，该地块以高达2.7万元/平方米的楼面地价成为当时的北京单价地王。

然而，这一被众人热捧的高调地王项目，由于高企的财务成本和尴尬的市场行情，陷入销售困境。

按照当时业内人士的计算，远洋•万和公馆地块楼面成本高达2.7万元/平方米，再加上建安成本、营销管理费用及税金、精装修费用、财务成本等等，总成本至少5万元/平方米。而如今，50700元/平方米的实际销售均价，让该项目不再“有利可图”。

有业内人士指出，虽然远洋地产总体销售业绩逐渐走出之前的低迷状态，但是毛利率仍受当初地王高成本的影响。

对于毛利率的问题，远洋地产投资部总经理王洪辉在8月27日举行的香港中期业绩会上表示，未来远洋地产将继续加快去化速度，加大回款力度，把握客户需求，提高产品营造能力以改善毛利率。

尽管如此，仍有业内人士表示质疑。知名企业咨询顾问张寅表示，下半年房企将会迎来价格战，而对于远洋地产的高端项目而言，在价格战中并不占据优势，下半年很难提高毛利率，而完成400亿元的全年目标也显得较为困难。