从制度设计到执行层面的先天性缺陷

涉事超700户业主而备受各界关注的光耀翡俪港项目自年初以来，一直处于舆论的风口浪尖。始于半年前的项目停工事件，在历经6月中旬短暂复工后，再度陷入悬而未决的困局之中。

今年元旦后，翡俪港业主开启维权的时间窗，彼时项目预售资金监管不力的核心问题首次“浮出水面”，一场“缘何9亿元预售资金最终仅剩1.3万元”的质疑大战自此拉开序幕。

始于2008年的商品房预售款监管制度，曾被认为因有政府强力监管可确保房子不烂尾，但在6年后的今天，当华轩桃花源、翡俪港、荷兰小城等开发商违规挪用预售资金，引发楼盘烂尾的事件接连引爆，所有业主都瞠目结舌。

尽管6年来惠州市房管局多次发文声称加强预售款监管力度，其中亦不乏措辞极为强硬的规定，但因“房管局背着监管之名却无监管之实”的无奈，这些光打雷不下雨的文件最终沦为一张废纸，开发商擅自挪用预售款的事实证明了三方协议监管账户和君子协定形同虚设。

监管部门依然是以制度不完善为解释的理由，监管账户所在银行还是认为银行操作程序合法，而巨额的预售款却毫无争议地不知所踪，失踪的预售款，究竟去哪儿了？

监管中的9亿元预售款只剩1.3万元

本周二下午，36岁的舒同（化名）茫然无措站在东平二街的马路上，无精打采，满脸愁容，他在采访结束时突然站起来说：“我准备起诉银行要求停供，快撑不下去了！”20天前的最后一次协调会，让舒同彻底丧失了对房管局等政府职能部门的信心。

这次协调会上，荷兰小城业主追问监管中的预售资金缘何被开发商挪用时，银行工作人员的回复是：天知、地知、你知、我知。面对监管账户只剩1.3万元以及光耀集团拖欠深圳鹏程建筑公司3 .7亿元的事实，期待预售资金解决翡俪港现存问题几乎已成幻想。舒同无法理解监管部门房管局和监管银行为何可以无休止推卸自己在预售资金监管上的责任，他茫然地说：“我只想知道翡俪港的9亿元预售资金到底去哪了？”

彤云密布，绵密的雨丝在天地间织成灰蒙蒙的幔帐。

有些颓败荒凉的东平二街附近，一家不起眼的卫浴五金店里，小店内随处可见布满尘霾的铜质水龙头和塑料袋，这间小店是舒同入惠6年来，与无工作的妻子和3个孩子日常赖以生存的经济来源。

潺潺秋雨带来的凉意并没能让舒同打开其紧缩的双眉，“揪心的房子让我根本没心思做生意。”

舒同的尴尬处境是，如果选择断供，会被银行起诉拉入黑名单，如果继续供房，却不知道房子哪天才能交付，他也无力承受再买一套的压力。

50平方米小店的三排货架上面是不到20平方米的阁楼，阴暗逼仄，那是他与妻子以及三个小孩的家，他买房就是为了早点换个像样点的房子，有个舒适的窝。

如果舒同没有在2012年3月30日因距离店近而选择购买单价5700元的翡俪港D 1栋2502号140平方米的房子，那现在他已住上新房。

但现实没有如果只有结果，接受漫长而未知结果的等待是他唯一能做的事。

“三个小孩，一个大的上小学两个小的上幼儿园，每月开销1万元以上还必须省吃俭用。”舒同说，如果不是家里老人有点积蓄支持下，日子根本没法过。他微微低下头猛吸一口烟，声音忽然有些哽咽“啃老，真丢人！”

2012年3月30日之后，舒同每月的支出上开始多了银行6084元的按揭款，首付加车位，加上至今支付的房贷、契税、维修资金等费用超过55万元。

翡俪港原本约定2013年12月30日交楼，但今年1月3日光耀承认由于公司内部原因延迟交楼，改称将于今年4月30日前交楼。

过完忐忑不安而五味杂陈的春节，农历初十舒同从福建老家回惠州，此后他的日程表便多了一项———每天前往翡俪港施工现场查看。令他极其愤怒的是，翡俪港的工地现场却一直处于完全停工状态。

约定的4月30日交楼期限再次落空，舒同和维权业主开始追查翡俪港预售资金的下落，寄希望于预售资金解决楼盘停工问题。2月底，房管局第一次就翡俪港预售款监管问题进行回复，称翡俪港项目从监管账户划拨的款项共计1.5亿元，有部分按揭款等待发放。

舒同据备案销控表和业主咨询价格估算项目售出房源1100多套，实际应收预售款约9亿元。扣除拨付使用的1.5亿元，外加房管局此前回复按揭款未到账共4000万元，预售款监管账户有6亿元下落不明。

房管局5月出具的最新情况说明显示，翡俪港监管账户现在只剩下1.3万元。

采访过程中，舒同不时情绪失控，他瞪大双眼面对记者咆哮：“一般楼盘都是因为卖不出去开发商没有后续资金投入才出现烂尾，翡俪港全部卖出去居然也会烂尾，6亿元的预售监管资金去哪了？”

银行绕开监管账号把预售款发放给开发商？

翡俪港停工距舒同缴纳银行按揭款已1年有余，他至今无法理解，按照相关要求，本应放进光耀建行监管账户的55万元按揭款，何故被银行转移到另外一个陌生账号。

在本周二下午，舒同提供的银行2012年5月4日《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》中，银行承诺，为确保商品房预售资金重点用于后期工程建设，本行承诺，保证将受买人所购商品房的后续房款（按揭款）55万元全部存入预售款专用账户，如有违反愿承担责任。

上述具结书明确标示翡俪港监管账号是在建行惠州横江三路支行，但同样在2012年5月，舒同提供的银行房贷清单显示，55万元按揭款并非转入4400开头的建行监管账户，而是转入了另外一个491491开头的账户中。

他坚持怀疑这是银行和其它监管部门共同做出违背相关规定的行为。

遵照房管局在2011年下发的措辞强硬规定严苛的《加强商品房预售款管理》通知，开发商预售资金要优先用于预售楼盘的工程建设。每预售一套房子，开发商前期所收房款必须直接存入房管局指定的专用账户。按揭方式购房的，首付款一定要存入监管账户；一次性付款方式购房的，全部款项要存入监管账户。房管局会在开发商申请已售房屋登记备案时，要求开发商出具房款存入监管账户的凭证。

惠州农业银行相关知情人在受访时也证实按照相关规定一个项目只能有一个房管局、银行、开发商三方监管的账户，但可在多个合作银行按揭，故项目在多个银行开设有一般监管账户，“一般监管账户按规定开发商无法提取，钱到监管账户汇总，开关商只能按照相关审批流程，征求房管局同意后方可提取。”

但在实际操作流程中，房管局相关负责人也明确表示，很多业主并未按规定操作将房款存入监管账户，而是直接把预售款存入开发商的银行账户。2012年9月，房管局再次在官网发布通知称监管时发现存在开发商直接收取预售款，以及银行按揭不按规定进入监管账户等问题。

上述负责人称，鉴于当前信贷收缩的困境，多数开发商不止在一家银行做按揭，为确保各银行的按揭款能够流向监管账户，房管局要求各按揭银行出具具结书（让按揭银行写个保证书承诺把按揭款放在监管账户上），保证按揭款会转到监管账户，“这是一个三方协议，一个依靠契约精神的君子协定，但我们并不能保证银行都遵守这个协议。”

一位大亚湾的开发商按揭经理称这个协议等于一纸空文，“惠州从来没有实施过，靠银行和开发商的自律契约遵守，本来就没有任何执行力度。”

惠州并非孤例，全国多个地方每年都陆续爆出监管账户银行绕开房管局直接拨付资金给开发商的违规行为。2012年12月25日，浙江省温州市鳌江泰宇开发有限公司老板将鳌江泰宇花苑4亿元商品房预售款提光，致使该楼房工程停工8个月，维权业主聚在中国建行温州平阳支行、鳌江支行门口向该银行讨要说法，但当地建行表示泰宇花苑业主说的预售款被提走一事，是政府、开发商和业主三者之间的纠纷，拒绝承认建行监管失责。

在惠州，距离翡俪港事件最近一次的预售款监管问题爆出，是下角的华轩桃花源。

2011年桃花源三期C、D栋开售，其监管账户中5000万银行发放的按揭款，突然被分批转移到李惠雄设立的另外一个公司账户，一次动辄几百万元甚至上千万元，坊间传闻款项被李惠雄用于还债。

彼时惠州市房管局一分管副局长称，桃花源三期项目预售款监管账户出现异常，是开发商和银行联手操作，直接绕过房管局这个监管部门，违规转移了预售款，“如果没有银行监管，房管局是监管不到的。”

不仅仅是光耀、桃花源的业主出现此种现实市场交易问题，所有的购房者都面对同样的情况，舒同还称，开发商伙同律师事务所共同作假，诱骗购房者同意按揭款直接转入开发商的私人账号。

惠州多家银行在正式接受南都记者采访时均三缄其口，在光耀事件中涉及的监管账户所在银行相关负责人，更是直接表示不接受任何采访。

舒同还记得惠州银监局一位刘姓副局长在接待业主时称，银行的监管体系是相当严格的，“一方作不了假，但如果几方合作起来就不知道了。”

惠州市银监会对翡俪港业主的回复是，建行惠州分行并没有违规操作，这一解释让舒同无法接受，“楼盘的监管账户在建行，其他银行却没将这笔按揭款项打到建行的监管账户，这个责任谁来负？”

而惠州市房管局却明确指证银行存在违规操作，惠州市房管局在5月29日《关于光耀翡俪港、荷兰小城预售资金监管情况说明函》中第四条称，住房按揭银行未履行承诺，虽然出具了具结书，但是依旧违规把按揭款直接划入开发商的一般账户，未遵守三方协议。

与此同时，房管局还证实银行没有理会房管局出具的《资金调拨通知书》，擅自划扣资金给光耀，这也证实了此前银行和开发商绕开房管局联手违规转移预售款的事实。