原标题：严跃进：楼市低迷 一线城市为何按兵不动

房地产市场降温加大了各个城市的压力,增加了市场运行风险,这成为各地方政府救市的出发点和基本逻辑。不过相比而言,一线城市似乎很“淡定”。

一线城市楼市也并非一路高歌,今年上半年楼市各个指标也在不断恶化,体现在成交量、成交均价以及库存走势等方面。今年前7个月成交面积不仅低于2012~2013年的同期水平,同时也比市场较冷的2011年更糟糕。从成交均价看,环比值已经出现下滑,同比值也在收窄,下跌幅度甚至赶超二、三线城市。从库存走势看,库存去化周期超过16个月,这样一个水平确实不可思议。

但一线城市何以有勇气按兵不动,在救市方面几乎没有动作?一线城市其实并不愚蠢。“淡定”的背后,却有着对市场降温和风险的独特理解,同时也有对冲市场风险的独特策略。

救市自然是要缓解市场风险。那么,何为市场风险?对于二、三线城市来说,成交量和成交均价双双下滑,就足以让地方政府不安。为什么?原因是此类城市的楼市支柱作用一直在体现。当这样一个支柱难以支撑城市经济时,地方政府自然要干预,否则城市运行将受阻。

一线城市的房地产是否是支柱产业?答案是肯定的。近期有媒体对上半年房地产投资占固定资产投资的比重进行了统计,发现上海和北京的占比都超过了50%,远远超过了其他省(区、市)。毋庸置疑,一线城市楼市低迷,也会给这些城市的地方政府较大压力。但是,必须注意到,如果把房地产投资占GDP比重进行计算,就会发现这些城市已经不在此类排行榜的前列。原因很简单,一线城市的现代服务业高度发达,足以成为城市经济发展的稳定器。换而言之,一线城市背后有多元化的产业作支撑,城市运行机制很稳健,对于一线楼市降温的担忧就会显得杞人忧天。

这样一个产业结构,也能够解释为什么一线城市房价居高不下,但依然很多人希望挤入。如果按照“房价收入比等于房屋总价与居民家庭年收入的比值”的公式,可以看出,一线城市房价收入比在35个大中城市排行中属于最高水平。从具体数据看,2013年分别是:深圳17.2、北京14.5、上海12.1、广州10.9。对于一户三口之家而言,需要奋斗10年以上,且不吃不喝,才能够买得起90平方米的房子。问题是,为什么负担如此重,还是很多人买得起房子?一个重要原因是,一线城市基于第三产业的兼职机会多,购房者有更多机会“赚外快”。此类房价收入比只统计了账面上的,而没有把隐性的收入给统计进去。所以,一线城市房价飙升的背后,相应的风险却没有预期的大。

无论涨还是跌,都没有理由夸大一线城市的风险。所以当市场波动时,各类关于救市的版本就无法站稳脚跟。一线城市在市场降温后依然有较高的抗压性,真正的原因是,此类城市背后有独特的城市资源禀赋、城市运营模式和城市风险管理思路。