从资源禀赋看,一线城市不缺市场需求,这是支撑楼市高速成长的最重要原因。从户籍制度依然收紧的侧面,就能论证这一点。人口红利在释放,所以救市自然不在地方政策考虑的范围内。在这样一种资源禀赋和资源利用条件下,一线城市很少出现一次性卖地、一次性卖楼等简单的财政补给做法。原因是其可以依赖有限资源做乘法,而非加法,即能够做出高附加值。

从城市运营模式看,城市也如同房地产市场,有“轻资产”和“重资产”的概念。这可以理解为地方的土地财政色彩是否过重。相关统计数据表明,目前在土地财政方面,一线城市有40%的收入是靠土地出让的,而二、三线城市则要超过50%的水平。一线城市自然更有底气,不会简单地靠卖地、卖房的方式来驱动经济发展。

从城市风险管理角度看,政策的成熟性是一线城市能够对冲楼市风险的重要因素。一线城市的特殊地位决定其政策制定和执行都需要稳定,在政策的推进和取消方面需要深思熟虑。盲目救市,岂不会打击国内和国际市场对一线城市的信心?

此时或有质疑,一线城市一点市场风险都没有吗?客观地说,也是有的,但绝对不是简单的市场降温所带来的风险,而是投资投机需求未来或抬头的风险。

即使在目前市场降温下,一线城市投资投机需求也没有消失。包括机构和个人都希望打政策擦边球,进而突破限购限贷政策的框架,最后进行炒房等活动。这样一来,整个房价将会面临新的反弹,这违背当初限购限贷政策出台的初衷。

在限购限贷政策实施的这几年中,一线城市房价确实出现了环比下跌,主要集中在2011年11月至2012年5月。但随后房价继续反弹,甚至在2013年3月“国五条”出台时飙升至2.8%的环比增幅水平。很显然,楼市背后驱动房价上升的投机型动力依然强劲,所以对于楼市调控依然不能掉以轻心。

自今年5月份开始,一线城市房价环比涨幅开始由正转负。但是,并没有理由认为目前已经把此类投资投机需求的水分给拧干了,更没有理由认为现在是救市的好时机。对于一线城市地方政府来说,恰需要在这样一个时间点发挥政府管理的智慧,进而对冲楼市风险。

既然目前一线城市的周边都放开了限购政策,那么在一线城市继续收紧政策的前提下,部分投资投机客便会转变购房区域,而投入到楼市放松的各个城市和区域中。当广州和深圳依然收紧政策,一些高库存的城市比如佛山就会因政策放松而显得更有魅力,进而促使购房者积极进入,这利好当地库存的去化。反过来看,这也会疏导部分在一线城市的投资投机需求,进而利好一线楼市需求结构的改善。

(作者为上海易居房地产研究院研究员)