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一线城市增量土地“闹饥荒” 旧改或成新契机

来源：地产中国网 2014-08-15 14:40:00 作者：石王洁

旧改两种模式

世邦魏理仕介绍，目前国内旧城改造主要存在两种路径，一为常规的城市综合体发展模式，另一为产业地产模式。“有别于传统房地产“取地-开发-销售”的模式，相对而言，产业地产的开发与操作难度会更高。”黄易里认为：“产业地产更多是依靠产业客户的导入与孵化，通过产业整合与长期运营，从长远上实现园区内物业价值的增长与产业发展。从盈利模式上看，产业地产得投资回报周期更长，不可预见因素更多。”

城市综合体发展模式多采取旧区重建方式：通过开发新的业态组合，达到城市面貌更新、物业价值提升的目标，深圳中心区旧改项目多采用此种模式。以岗厦西片区为例，该项目

经过金地、卓越等开发商的物业重组，将改造为囊括住宅公寓、写字楼、零售商业等多种业态的140万平米超大型城市综合体“金地大百汇”。其中，包含5大特色主题约30万平米的商业Mall街区以及约40万平米的地标式甲级写字楼群组，这促就了项目形象与地块价值极大的提升。据悉，该项目近期推出的“天元”公寓项目售价高达70,000元/平米，实现了极高的物业溢价。

产业地产模式则是旧城改造另一种新型路径。深圳关外众多旧改项目均采取此种模式，通过旧厂房改建、导入新型产业与运营企业等举措，以释放更多土地空间、促进产业优化升级。

产业地产的发展又可分为产业集群与产融结合两种操作模式。产业集群模式如天安数码城，。凭借多年资源积累与整合能力，天安数码城以自身为牵动，吸引了产业链上下游相关企业的跟随进驻，并以此为议价资本，获得较高销售比例。另一方面，星河集团的星河World项目则是“产融结合”模式的体现者：该项目与深圳创投集团合作，取“产权置换股权”的方式，以园内物业产权换取后者股权，通过以地产与金融为桥梁，分享驻园企业未来的发展红利。

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