不久前，孙河地块以3.5万元/平方米的起始价高价流拍，把曾经的高价地王和其所代表的高端项目再次推到了风口浪尖。一方面是高端项目的蓄客严重缩水，另一方面是众多高端盘集中在下半年入市，这都导致了高端市场出现分化。有的项目选择了主动减速，调整销售周期，有的则采取了现房策略，寄希望靠现房打破高端市场的观望。

根据亚豪机构的统计数据显示，今年7月份，北京售价在5万元/平方米以上的项目，成交量明显上升，但成交价格却出现了近一成的缩减。可见高端项目也并非只涨不跌，有业内人士甚至建议，取消针对高端项目的限购，或许将能刺激市场复苏。

高端项目客户缩减严重

千万级别的房子，客户群体面向改善，在开盘前我们也曾担心市场的购买力能否支撑。”华润·萬橡府营销总监秦江坦言，虽然最后萬橡府不久前成功“日光”，但秦江也透露，后来他们在买房人分析时发现，客群发生了很大的变化。之前在华润橡树湾 积累的买房人中，政府背景和军队背景的客户曾占重要的一部分，而由于反腐的深入，在萬橡府新推出销售的房源中，这部分需求的占比大幅滑落，几乎可以忽略不计。再加上限购的影响，把另外一部分富裕阶层也挡在门外，进一步加大了高端项目的蓄客难度。

亚豪机构市场总监郭毅也分析认为，近两年购买豪宅的客群发生了比较大的变化，过去一些能源型的行业，例如矿产资源的矿主们，还有官员隐贵们基本都淡出了高端市场。现在购买高端豪宅的主力人群还是大型企业的管理层，还有房地产、金融行业、互联网的从业人士。

今年上半年虽然市场冷清，但由于多个高价地出现在2012年和2013年，按照一年左右的开发周期，导致更多的豪宅项目开始陆续进入销售市场。某高端楼盘的项目销售负责人告诉北青报记者，目前限价令开始有条件地放开了，高价盘被允许入市，但进入销售阶段后，这些高端项目却发现，最大的难点还是客户群体的减少。

克而瑞研究中心的数据显示，今年上半年北京总价在4000万元以上的豪宅项目成交量仅2034套，约占2013年的三分之一，2013年总价4000万元以上豪宅成交量为6089套，2012年是5560套。总价在3500万到4000万元之间的豪宅，今年上半年北京共成交1960套，而2013年一整年共成交了4929套。

不难看出，由于上半年被限制入市以及客户群体的减少，明显拉低了豪宅的销售速度。

“开盘前最大的难题就是积累客户。