仅仅几个月前，北京土地市场还是一片火热，而如今却是一幅门可罗雀的景象。这不由得让人想起去年北京土地市场地王频出的风光历史。在2013年，北京单价地王、总价地王不断被刷新。

时隔近一年，这些地王有的已经开工了，有的开发进度缓慢甚至尚未动工。同样是拿了地王，房企压力却各有不同。预计2013年诞生的地王将在明年相继入市，地王项目能否在未来依然风光，还是陷入尴尬?真正的考验还在后头。

区位隐忧

土地市场热的时候，开发商都挤破了头去抢地，以至于土地的价格越来越高，真正的地王级地块不仅仅价高也需要处在令人瞩目的地理位置。而在2013年，一些所谓的地王在区位上的优势并不明显，这将在地王项目销售过程中带来一定影响。

2013年11月，恒大进入北京市场高调摘得的第一宗纯商品房地块——东坝南区地块以51.35亿元总价，楼面地价约5万元/平方米的价格创下了北京住宅总价地王新纪录。

中国房地产报记者近日来到恒大东坝南区项目看到，地块被围挡包围，施工正在进行，售楼处已经初具雏形。施工人员称，该项目已经施工近半年，未来几个月将建成恒大在北京的首个高端项目，名称为恒大华府。

据了解，恒大华府系列作为恒大的主要产品线在一些省会城市已经建成，定位于城市的高品质住宅，基本以别墅为主，同时以高层和小高层为辅。面向客群主要是城市高收入群体，比如私营业主和名企高管等。

对此，恒大相关人士回复记者北京恒大东坝南区项目的产品定位和入市时间都还不太明确。

其实，在恒大摘得东坝南区地块的时候，就有业内人士质疑如此高地价恒大很难赚钱。紧邻该地块的中高端项目奥林匹克花园[最新消息 价格 户型 点评]在2013年8月新推项目均价也不过3.7万元/平方米，目前该项目二手房均价约3.8万元/平方米。而以恒大5万元/平方米的楼面地价来看，售价预计至少达到8万元/平方米以上。目前来看，恒大如何以绝对优势突破周边房价限制仍是最大难题。

面临同样尴尬问题的还有2013年的中粮[简介 最新动态]孙河地王和夏家胡同地王。这两块地目前均尚未动工，夏家胡同地块的最大短板即是周边的环境给予豪宅的支持力度不足。

“周边没有什么高端项目，配套相对差一点，未来销售压力估计不小。”亚豪研究机构市场总监郭毅分析认为。

记者了解到，目前夏家胡同周边现有项目仍是以普通商品房为主，二手房均价接近4万元/平方米，尚无成型的高端项目。随着丽泽商务区的开发，预计未来该区域会增添更加高端、商务的氛围。而懋源摘得的夏家胡同地块楼面地价4.58万元/平方米，预计入市售价将达到10万元/平方米。

对此，懋源地产红玺台项目营销总监赫蒙表示，西南区域的价值正在不断被挖掘，包括今年西局区域也在出现地王，这个区域未来价值还是可期的。“夏家胡同地块正在做前期项目规划，我们会根据我们锁定的客户把产品做足，懋源目前并不是处在一个扩张的状态，我们有时间去深耕产品。”

而孙河地块在今年下半年再次推地出师不利，业内更为中粮高价拿地是否会被套牢捏了把冷汗。孙河区域以高端别墅为主，此前龙湖、泰禾在该区域拿地后很快进入销售阶段，中粮拿地近一年动工迹象并不明显，一年过去了，中粮摘得该地王地块的拿地成本在该区域仍是最高的，要以什么亮点弥补拿地的财务成本高价售出是个难题。