京城土储扩张遇挫 金融街沪穗落四子

来源:地产中国网综合 2014-08-07 07:45:00

据《时代周报》,对因开发北京金融中心区(金融街)而发迹的金融街控股股份有限公司(000402.SZ,以下简称“金融街控股”)来讲,手中握有北京金融街这一大片稀缺资源,也成了金融街控股最引以为傲的资本,而北京及其周边地区也一直是其深耕之地。

随着物业项目的逐步开发完毕,金融街控股也开始面临后续可供新开拓的项目不足的难题,北京金融街上中信城项目的拆迁遇阻,以及华嘉胡同的暂停出让更让金融街控股在北京土储不足的问题突显出来。

今年开始,金融街控股四处拓展其在一线城市的布局,2月以52.32亿元收购SOHO中国位于上海核心区域的“静安”和“海伦”项目,正式进入上海后,金融街控股又随即夺下广钢新城地块,正式进军广州。日前,金融街控股又连下两子,接连以底价夺下了广州两处地块。

作为“外来户”的金融街控股,其“金融街”模式能否在上海、广州等其他一线城市复制,成了金融街控股能否成功扩围的重中之重。时代周报记者曾致电金融街控股的媒体负责人,试图了解更多细节,但截至发稿前未得到任何回复。

土储瓶颈

作为北京市金融街的整体开发商和运营商,金融街控股是一家以商务地产为主营业务的房地产开发企业。

世邦魏理仕发布的2014年上半年度《全球优质办公楼租用成本调查报告》显示,北京金融街以每年每平方英尺194美元的总体租用成本,位列全球写字楼榜单的第三名。

数据显示,写字楼整售所得的销售收入,通常能占到金融街控股年销售额的七成左右。2013年,金融街控股在北京地区共完成161亿元的销售业绩,其中来自商务地产的贡献额高达135亿元左右。

通过20年的建设,金融街控股使金融街成为总投资额超过1500亿元,建筑面积超过400万平方米的大型金融企业总部的集聚地。随着经济的繁荣,越来越多的金融企业希望进驻金融街,有限的面积也开始成了制约金融街控股发展的枷锁。有熟悉金融街控股的分析人士指出,除了国贸项目靠纯物业收租作为收入外,金融街其他项目都是有租有售,且整体出售的物业占比多。另外,由于出租合同签约多是3-5年,所以租金收入增长很少。与此同时,人力、运营等各项成本却在不断上涨。在这种情况下,金融街控股面临的最大问题就是扩大规模。

据国泰君安最新研究报告,金融街控股开发项目权益储备达到565万平方米,占比最多的是北京,权益储备168万平方米,占比达30%;天津占比14%,京津区域合计占比44%,接近一半。

金融街控股最先是以建设北京金融街板块的商务物业为主业。其‘出身’比较好,但也往往缺乏对相应项目进行必要反思,以及业务开拓的冲劲。”一位不愿具名的业内人士告诉时代周报记者。

为了扩大规模,金融街控股制定了“南拓西扩”的发展策略,即往南开发金融街(广安)中心,在现有金融街建筑紧邻马路的西面建设金融街(月坛)中心,拓宽后,北京金融街区域的面积将从目前的1.18平方公里扩展至8平方公里,将超越上海陆家嘴6.8平方公里的面积,从而成为占地面积全国第一的金融中心。

虽然理想很“丰满” ,现实却很“骨感”,部分项目的拆迁缓慢让金融街控股拓展金融街的计划迟迟得不到实现。

金融街中信城项目为例,作为金融街南拓的重要部分,自2011年,金融街控股以近百亿元价格从中信地产手中买入中信城B、C、D三块地块之后,三年过去了,在数次推迟工期后,拆迁工作仍未全部完成。中信城项目缓慢的拆迁进度所带来的附加成本不仅让金融街控股倍感压力,也令其受到投资者们的质疑。

金融街控股董事长刘世春日前表示,中信城C、D地块拆迁完毕,但B地块目前仍剩余94户待拆迁。

与此同时,此前盛传金融街控股势在必得的西城区华嘉胡同0110—633地块,在今年2月暂停出让之后,业界曾一度认为金融街控股或将就此“止步”金融街

中投顾问项目总监朱文嘉告诉时代周报记者,金融街控股目前主要投资布局为北京、上海、天津、广州、重庆、惠州等地,布局相对集中,且因为企业前期土地储备并不充足,不少一线城市中心商业用地已经出让完毕,因此对企业的扩张而言有一定的压力。

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