主持人：刚刚我们说到旅游地产，其实现在很多人关注自己的生活之外，更多的希望享受生活，有一些人说我现在不享受的话，等有一天我生病了，等我老了不能动的时候怎么享受生活，对在北京常年生活的人来说，北京的空气质量非常让人担忧，遇到今天这样的闷热的天气，昨天入伏了，这样的高温天气始终会伴随大家，但是在东戴河体会到海风清凉的感受是很多人梦寐以求的事情。下面我们有请中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生带来旅游地产未来十年价值和展望，有请。用一个词形容旅游地产今后十年的发展您将用什么词？

陈淮：稳步发展。其实没有一件事情是可以用一个词形容的。旅游地产未来十年，一个老人在八十年代在中国的海南画了一个圈，中国有了第一个经济增长区第一个开放的窗口，更有了向市场经济改革转变的实验区。九十年代的浦东开发带动了长江下游15座城市的共同发展，形成了国民经济第二个增长带的地区，珠三角。但是今天所说的京津冀并不是简单的重复长三角和珠三角，也不是我们所熟悉的过去十年所说的京津冀，请大家注意。十年前就有京津冀和环渤海一说，从旅顺大连到威海、烟台，漫长的海岸线，这个长度的区域经济没有多大的意义。在上一届政府手里说京津冀，北京天津等地区。目前所说的京津冀和此前的京津冀是有重大区别的。过去是以天津为核心，这一次的京津冀是以北京为核心，过去的京津冀是上届政府提出的把滨海新区建成北方经济中心并不切合实际的目标为目标的。今天和我们的主题相关的京津冀是以特大城市的功能外溢和疏散为核心的京津冀。

不是简单的新建一个浦东，新建一个北方滨海新区作为北京经济中心，而是以北京以及天津等特大城市功能的外溢和疏散为核心的京津冀一体化。进一步说一下区别，我们目前已经建成和正在建设的各项北京新四个方向延伸的，像京沪高铁，到石家庄，武汉的京广线的高铁，还有北京到沈阳，华北到东北的高铁线为依托这样的城市功能的外溢。

旅游地产是我们过去五年来已经出现中国房地产业呈现多样、多层，多方面发展的特殊的房地产领域，旅游地产包括旅游资源的开发，也包括旅游硬件设施的持有，也包括我们主持人反复强调的以度假为目的的这样的住房持有，也包括400公里半径自驾游范围的。

城市旅游一般分三个层级，一个是周末旅游，指的是城郊，北京周边的度假村，各种各样的温泉已经遍布了，很多人早就享用过了。第二个层级是东戴河，大同，山西大院等文化区域400公里半径圈的自驾游。第三个圈是到海南岛，到国外，韩国、泰国这样的需要乘飞机旅游的。

旅游经过早期的发展，以观光为主，拉链式的，九天看十三个国家以后主要向这三个层级发展，北京的旅游以及天津这些特大城市的旅游正在从第一级向400公里自驾圈的半径延伸成为明显的趋势，随着我们假期结构的不断的调整，长假、短假，驾车旅游已经成为时尚，另外应运而生的就是东戴河这样的旅游度假区域的发展。

旅游的主题并不是我们东戴河的价值的全部，还有很多的其他的，比如说正在步入老年的人群也在关注东戴河、南戴河，北戴河以及山东半岛的项目，因为老龄化社会以后的居住功能日益强烈，这也是我们东戴河发展过程中的一个功能。

第二个，个人自有持有的，常年定期去那居住，修养。

第三个就是到那养老，一年有半年或者更长的时间。我看我们现在的住房需求正在进入两个升级，从脱困期向改善期和舒适期的转变，北京至少还有一半户籍居民住在房改房里面，他们是有房子住的人群，他们不是没有房子，而且房改房福利分房也有上下水，厨房卫生间，但是功能只能满足自己的需求，向舒适性的住房过渡和发展，人们从正常生活空间的需求向东戴河这样的养老区，旅游度假区持有一些房产也成为一种时尚，符合各方规律的发展过程，旅游地产是方兴未艾的话题，一些文化、村镇，修复、保护、开发、利用也是旅游资源，还有一些独特的自然资源，另外一些俱乐部式的旅游地产发展也方兴未艾，这是一个更宽泛的关于旅游地产的说法。

我想更进一步的说，大家对主持人所说的房地产调控政策，首先不调控或者没有涉及调控的绥中或者葫芦岛这样的中等城市，限购也好，其他的一些因素也好，其实并不涉及这些地方。

在这些地方我们是人口聚集的方向，而不是相反。2014年以此后一段时间，房地产地产两个部分，一个是跟我们所说的政策相关，另外一个是酒店，商住两用房或者符合要求的商业用房并不受房地产调控政策的影响，无比也请我们在座的这么多的媒体朋友们注意，不要犯常识性错误，在过去十年，涉及商业地产的政策是最稳定的政策体系，十年来从来没有变化过。就是在世界金融危机的时候和保增长，抑通胀的时候都没有变化过，具有商业地产性质的不受或者没受到不断变化的房地产调控政策的影响。

对房地产政策影响大的就是沿海特大城市，3月1日国务院公布了一个新兴城镇化规划，现在大家就可以拿出手机看一下，上面明确规定了大力发展中等规模城市，城市周边新的功能区和卫星城，发展县级和中心镇，严格抑制特大城市的人口规模，并且明确的数量化界定了什么是特大城市，核心市区500万以上人口的城市，核心人口1000万以上的城市有六座，500万以上的有十座，相反人口向外疏散，一些老年性社会，他们需要的社会资源足够配套以后，没有必要占据北京这样的经济、文化、政治的中心的地方，他们需要养老的地方就可以了，东戴河这样的类似的旅游度假区、养老区将成为北京地方政府和老百姓的大力支持和欢迎。