楼市意外”失守” 房企业绩两极分化

来源:地产中国网 2014-07-23 09:12:00

  编者按

  今年初,南方日报在财富版推出了“新年楼市怎么看”系列报道,对2014年楼市走势进行了分析预测,许多判断也在此后得到印证,获得了很好的反响。很快,一晃眼2014上半年又过去了。这半年来,广东等地楼市波诡云谲,降价、救市、限购松绑等各种声音不绝于耳。为了帮助你在纷繁复杂的形势中厘清现状,从23日起,我们将连续推出“楼市‘中考’报告”系列报道,以透过表象触及真相,站在半年叩问前路。

  今年上半年,高歌猛进的一线城市楼市成交“陷落”,成为今年房地产市场的“第一个意外”。从近期陆续出炉的上市房企半年报来看,多数企业上半年销售业绩不佳,近半数房企业绩同比出现下降。当然,万科恒大、中海等房企巨鳄仍然在楼市冷风中逆势而上,显得整个楼市似乎也没那么糟。专家表示,上半年一些标杆房企完成的业绩情况并不算太差,“但接下来的第三季度可能才是最艰难的阶段”。

  ●南方日报记者 郑佳欣 实习生 杨雪莹 何家伟

  策划统筹:卢轶 郑佳欣

  冲高回落

  楼市去库存压力增大

  在今年的房地产市场“期中考”上,广州、深圳、珠海、佛山这广东四大限购城市,给出了各自的成绩单。

  成交下滑最厉害的是珠海。据珠海市商品房预(销)售专网数据显示,今年前6个月珠海主城区商品房共网签成交了2389套,与去年同期的4113套相比下跌了41.9%。

  紧随其后的是深圳。来自深圳市规划土地委员会的数据显示,2014年上半年深圳全市新房成交15133套,与去年同期相比大降41.7%,新房成交面积142.39万平米,同比下跌39.43%。

  相关机构截取的广州市国土房管局阳光家缘网数据显示,今年上半年,广州全市网签成交套数为31602套,同比下跌30%。

  佛山跌幅最轻。今年上半年,佛山一手房成交面积为369.30万平方米,相比去年同期下跌15.21%。一手房成交套数为32943套,比去年同期下跌了13.83%,成交总套数甚至超过了作为一线城市的广州。

  如果把聚焦的目光扩大到广东其他城市,可以看到:今年上半年,东莞商品房成交面积和套数分别比去年同期大幅下降38.7%和41.83%;中山上半年商品住宅仅成交25593套,对比去年同期下滑27.5%……

  在合富辉煌首席分析师黎文江等业界专家看来,各地楼市成交的大幅下跌,更主要的原因在于去年楼市火爆,冲高回落所致。

  来自广东省统计局的数据显示,商品房销售面积降幅持续扩大。今年1—5月,广东商品住宅销售面积2571.01万平方米,下降13.9%;商品住宅销售额2213.55亿元,下降13.6%。分区域看,珠三角地区销售面积同比下降14.8%。

  相比平均水平,一线城市广州、深圳的成交面积下降更为明显。省房协理事赵卓文把一线城市“陷落”形容为今年房地产市场的第一个意外。“进入2014年,楼市急剧降温,回归一线城市的发展商却发现,一线城市比三四线城市还要降得多。”

  伴随楼市成交量的下滑,土地成交和新开工面积降幅收窄。今年1—5月,广东房地产开发企业购置土地面积590.72万平方米,同比下降10.1%。与此同时,房地产开发企业新开工面积4070.77万平方米,下降25.9%。商品房竣工面积2181.00万平方米,下降4.7%。

  与成交的下滑形成鲜明对比的是,楼市的去库存压力正在不断增大。

  根据广州市国土房管局阳光家缘网的数据,截至7月20日,广州商品住宅可售套数达61791套,总面积为844.55万平方米。按照上半年平均每月68万平方米的去化量计算,存量需要消化周期12.4个月,属于偏长的消化期。而深圳市规划土地委员会的数据则显示,截至7月20日,深圳商品住宅可售套数35792套,大概需要14.2个月的消化期。

  如何去库存,将是下半年各地房地产市场不得不面对的一道难题。有专家表示,“高存量来源于去年火热的市场行情刺激开发商蜂拥入市。到了今年,虽然上半年的入市新房有限,但成交的低迷,直接加剧了库存去化压力”。

  销售分化

  龙头房企逆势扩大份额

  逆势行情之下,大浪淘沙是必然趋势。曾经的百强房企、总部在深圳的光耀地产陷入债务困境,旗下多个地产项目停工停售,在地产寒流中艰难求生。

  市场翻腾背后,谁是赢家?纵观上市房企半年报,堪称“冰火两重天”。

  受市场波动影响,今年上半年多数房企销售下滑,从已经发布半年业绩的房企来看,近半数房企业绩同比出现下降。

  而龙头企业恒大地产创造的业绩,则让不少同行“羡慕嫉妒恨”:截至6月底,恒大集团累计完成合约销售额693.2亿元,同比增长55.4%,创恒大半年最高销售纪录。

  在上半年销售额超500亿元的七家房企中,万科恒大、中海三家房企的年度销售目标完成率都在50%以上,可以轻松应对下半年,甚至超额完成年度销售目标。

  从中国房地产上市房企四大龙头“招保万金”来看,尽管万科以超1000亿元的销售金额继续居首位,但是其他三巨头日子都不太好过,保利业绩持平,招商和金地则业绩下滑;而从销售金额和销售面积来看,除万科外,其他三家的销售金额和销售面积均出现双降。

  “销售额多的房企都是动作比较快的。在市场下行压力加大的形势下,包括万科在内的多数大房企在上半年采用降价、降首付等不同形式的促销策略加快项目销售,实现资金快速回笼,保障销售业绩。”合富辉煌首席分析师黎文江说。

  跑得快,好世界。毛大庆发言风波过后,万科在北上广等一线城市降价抢跑,位于番禺的刚需大盘万科欧泊猛然降价三成开售,并取得热销九成的靓丽战绩。历史总是惊人相似,2008年国际金融危机来袭、房地产市场转冷时,万科也是率先降价。

  专家表示,从房企的销售数据来看,今年上半年一些标杆房企完成的情况并不算太差,整个市场也没有想象中那么坏,“但接下来的第三季度可能才是最艰难的阶段”。“回过头看看,房地产市场好的时候,谁都可以赚钱。现在房地产市场情况不好,考验的是老板的管理。”世联行首席技术官黎振伟感概道。

  “房地产市场的每一次调整,都带来行业内并购潮的发生,行业集中度进一步提升。”赵卓文分析说,2014年,楼市进入调整,万科保利万达等龙头企业不但不会收缩,反而会逆势扩大其市场份额。“大型开发商在局部地区随便启动促销行动,都令中小开发商难以招架。”

  他判断,下半年房地产下行趋势将持续,首先倒下的,既不是大开发商,也不是小开发商,反而是一些中型开发商。

  ■记者观察

  此轮调整利于楼市健康发展

  房地产整体遇冷,宣告其高峰增长时代的停步。一种业界普遍的观点认为,楼市已经进入全面调整期,在市场已经拉开大幕的下半年,各项数据的跌幅可能还将继续扩大。

  应该看到,当前的房地产市场只是在调整,而远远未到崩盘的时候。目前的楼市调整符合有涨有跌的市场规律,这种调整无论对于购房者,还是房地产行业的长远健康发展,都是有利的。

  楼市的调整更有利于挤掉泛起的市场泡沫,倒逼房地产行业转型升级,优胜劣汰,从而也使老百姓有机会享受到性价比更高的住房产品。从广州番禺部分楼盘大幅降价引来大批购房客疯抢,到部分龙头房企的半年报飘红,人们可以看到,只要有市场竞争力、有价格吸引力的楼盘仍然热销,虽然购房信心下挫,但是购房客的承接力仍然在,楼市的需求仍在。

  正如股神巴菲特所言:“只有在退潮的时候,才能看清楚究竟是谁在裸泳。”逐步迈入裸泳时代的房地产市场,更考验着开发商资金、营销、产品等多方面的综合实力。遭遇本轮调整,楼市的投资性购买受到抑制,更多面向本地买家和自住客,也要求开发商打造出更能满足差异化的、符合市场需求的产品。未来,房企如何需要利用合理的价格,提供更好品质的产品,是在市场调整的风口浪尖求生存、求发展需要好好回应的一道命题。

  而刚需购房群体的购房机遇点何时出现,让我们拭目以待。

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