例如一笔20年期100万元贷款,在优惠利率和非优惠利率情况下,可能差20万元利息。这样估算,一套房可以降10万元,但是消费者并没有得到任何优惠,实际还要多支付10万元,因为利率上涨了。更严重的后果就是,这在贷款的当月就发生了,利率上升以后,消费者每个月还的钱就多了。对消费者来说,实际资产价格并没有下降,房价下跌这部分不足以掩盖或者说冲抵银行个贷提高的利率,这个影响是很重大的。
资产价格可能受宏观经济的影响也比较大,不能只看房价跌没跌,要加上市场的购买能力和优惠利率这些部分。为什么老百姓说房价降了也买不起?就是因为个贷利率的问题。
房屋降价只有在一次性付款的时候才能体现,没有优惠利率,个贷利率就把价格又涨回去了,开发商降的这部分钱都给了银行,老百姓没得到任何实惠,所以这一轮降价中,基本上老百姓没有得到任何实惠。
此外,供求关系在一些地区也会产生影响。有些地区供给加大了,人口外流了,导致这个地区的房子需求量下降,数量多了价格就下降。比如说工业转移问题,工业转移会把劳动人口带走,所以在面临工业转移和人口转移的二三线城市,会出现供过于求的现象。普遍来说,就是一个资产价格下降的问题。
观点地产新媒体:归结起来,您认为总的趋势是没有发生变化?
任志强:经济持续增长没有变化,虽然现在下行了一个台阶,但还是增长的,没有从正变成负;城镇化没有发生变化,人口结构没有发生大的变化,还是需要大量住房的;居民消费越来越多用于住房消费趋势也没有变化。这几年人口调查中,从年龄上可以看到,家庭消费中住房消费比重是逐年增加的,这也没有变化。有这几个支撑,市场不会发生大的变化。
不管保障性住房也好,棚户区改造房也好,这些也是房子,从总量上看增加了一部分供应量,这些增加的供应量一定会冲击市场上的供应量。
现在市场统计包括保障性住房、自住房和棚户区改造,大家都分不清了。统计混乱就在这里,保障性住房大部分可能都仍然在房地产开发里。比如拍下一块土地,90%都是保障性住房,但是因为有10%的商品房,所以还是统计到开发商那里。自住型商品房虽然算保障房性质,也是按商品房统计的。
来源:观点地产网
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