低成本融资路径
无论海内外，房地产企业的开发核心点都在于如何利用金融杠杆，获得相对低成本的融资。房企出海投资，动辄涉及数亿美元，除了动用自有资金，背后支持者又是谁?
据工商银行投资银行部副总经理张都兴介绍，通过银行贷款或者发债等方式进行债务融资，仍是目前中国房企海外地产投资的主要方式。
2013年，万科与美国地产公司铁狮门共同投资旧金山的一个豪华公寓项目，总投资约为6.2亿美元，其中万科提供1.75亿美元，铁狮门提供7500万美元，其余部分均通过债务融资覆盖。
“这几年，工行一直在做中国企业走出去的资金支持。”工行投资银行部有关人士对记者说，万达、复星海外投资多个项目均是工行操作，其中包括万达收购的美国AMC项目。
作为债务融资的方式之一，并购贷款是房企海外投资常用的一种融资手段。以今年6月万达收购的马德里西班牙大厦项目为例，正是借助了工行提供的并购贷款。张都兴介绍，该项目的收购金额为2.65亿欧元，加上增值税等预计交易成本超过3亿欧元，最终通过万达地产及其子公司资本金出资和工行的并购贷款共同安排。
另外一种常见的方式为内保外贷，其操作方式为：在预先获准的对外担保额度内，境内银行为境内公司的境外投资子公司提供对外担保，境内公司反担保境内银行，最后境外银行给境外子公司发放相应的贷款。
除了并购贷款和内保外贷，该行正在联合国内的合作伙伴(包括中信、平安信托、中金等)进行REITs(房地产信托投资基金)的探索。
复星则迈出了更为主动的一步，在日本购买了IDERA资产管理公司，在葡萄牙购买了最大的保险集团，引起了业内强烈反响。清华大学房地产校友会副秘书长王刚对复星的创新之举评价颇高，他指出：“在国外，保险公司是重要的长期投资房地产的资金来源，通过这样的手段，可以进行长周期的投资。”
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