违约金多以物业费相抵专家建议购买现房是首选

既然延期交房已成既定事实，普通购房者作为弱势群体，最关心的自然就是赔偿问题。在合同里，专业的叫法是违约金。

在王先生向记者出具的商品房买卖合同中，记者在第九条出卖人预期的违约责任中看到，逾期分为两个时间段，一个是不超过 90日，一个是超过 90日。如果不超过 90日，出卖人应向买受人支付房价款万分之0.50的违约金。而如果超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应当在 60日内退还买受人房款，并按照买受人已付款的 0.50%向买受人支付违约金。当然买受人也可不退房，出卖人按照万分之 0.50支付买受人违约金。

王先生本来的交房时间是 6月30日，而根据开发商给的延期交房时间，也就是 2014年 9月 30，相差正好不超过 90天。也就是说，开发商早就预料到要延期也不会超过90日。“这难道是巧合吗？”王先生表示不满，不仅如此，对于赔偿违约金一事，开发商给出的解决方案是赔偿五个月的物业管理费。“合同里说的是赔偿违约金，怎么就拿物业费相抵？再者，按照合同，违约金大概算下来是 1900元，而如果按照一般小区 1.0元 /平方米 /月的标准来算，5个月下来也就是 500余元，与 1900元的违约金相差甚远。”王先生越说越气愤，“这太不像话了！”

其实，很多商品房项目在延期交房赔偿违约金一事上，都拿物业费相抵。“这种做法在太原很流行，开发商知道购房者不可能因为这么点钱去法院提起诉讼，进行耗时耗力的仲裁。”高先生表示，对于赔偿违约金问题，购房者基本没有选择的余地，只能听开发商的。

一位专事太原房地产问题的律师认为，由于开发商支付延期交房的违约金，与业主向物业公司交纳物业费是两个不同的法律关系，存在不同的法律关系主体，因此两者不能相抵。而开发商以延期交房的违约金抵销物业费，实际上是变相收取物业费。“这种做法明显不合适。”

该律师提醒购房者，物业费折抵违约金，应注意三点：一是物业管理与开发商卖房是两个法律关系，买受人有权拒绝抵销；二是与开发商、物业公司达成的债务转移协议，最多只能折抵一年物业费，其余仍可要求支付违约金；三是办理入住手续时，应留存相关的逾期交房的书面违约证据，以防开发商否认违约事实。

那么，既然延期交房是购房者经常面临的问题，如何防患于未然，避免让广大购房者陷入被动。山西房地产业协会一位工作人员指出：首先应选择商业信誉好、资金雄厚、实力较强的开发商，避免因资金不到位所造成的延期风险。其次应选择没有经济纠纷的楼盘。在决定购买期房之前，购房者可以对施工单位要进行必要的了解。第三，在开发商提供的购房合同中，都有关于开发商可以延期交付的约定。除了地震、战争等这些不可预见、不可避免、不能克服的不可抗力的原因外，消费者不要和开发商轻易另行约定开发商逾期交房的免责理由。第四，约定逾期交房的违约金数额和损失赔偿额计算的依据，以此督促开发商按时交付房屋。最后，建议消费者尽量选择现房，不要轻易选购期房。（来源：发展导报）