每年夏初至秋末，是楼盘交付比较集中的季节。很多即将实现住房梦的人会因此欢欣鼓舞，然而，有一部分人却不得不接受迟来的幸福。原因——交房延期了！

延期交房，表面上看起来似乎无关紧要，但如果遇上了，也会让人饱受困扰。尤其是对那些购房等着结婚的人来说，延期交房或许会影响到他们的幸福规划。

近几年来，太原房地产市场一直快速发展，参与的开发企业参差不齐，延期交房并非新鲜事，甚至成为了一种业界常态。而就赔偿违约金问题，大多的结果是开发企业手握主动权，要么不赔，要么是拿一段时期的物业费相抵。

针对延期交房这一现象，究竟是开发商有意为之，还是着实遇到了一些不可抗力的因素呢？既然已经违约，开发商为何不按照合同的约定来赔偿现金，而是选择了拿物业费来相抵，这一做法是否合适？作为普通购房者，又该如何避免逾期交房的风险？为此，记者进行了走访调查。

延期交房不是个案时间短则三四个月，长则一两年

5月下旬，看着交房的日子一天天逼近，王先生隔三差五不辞辛苦地去远在太榆路的某大型在建楼盘转一转。看一眼偌大楼盘高层中属于自己的那一套住房，看一看小区的整体配套是否和购买时售楼小姐讲的那样完备。

王先生今年33岁，供职于太原迎泽区某事业单位，妻子的工作条件也不错，在太原某高校做老师。2012年 6 月，他们以 42万元总价购买了该楼盘四期项目中的一套111.81平方米的房子。“这些日子，通过四处筹集，我们大概准备了 10万元用于装修房子和购买家具，我也在不断地查询装修房子的步骤。同时，和一些装潢公司也进行了接触。” 一想到 6月30日即将交房，王先生早就做好了装潢入住的准备。

然而，对于交房一事，第一次买房毫无经验的王先生，还是太过心急了。

果然，就在交房前几天，他接到了开发公司的电话：“由于太榆路修路，对施工造成了影响，房子延迟到 9月 30日交付。”

这一电话，让本来准备充分的王先生很“受伤”。“这几年，我们一直在外面租房子住，实在忍受不了每年高涨的房租。再说，早一天入住了，也可以早一天满足父母抱孙子的心愿。”延期交房的消息，把王先生的整个计划都打乱了。

无独有偶。近日，在太原搜房论坛中，网友小齐爆料，自己在太原小店购买的房子被通知延期两个月交房，开发商给出的解释是：“延期交房的原因是前段时间太原连续几天的强降雨，导致小区道路硬化未能按期完成。”此贴引来众人围观，很多人都表示自己也遇到过类似延期交房的情况。

从 2007年开始，太原房地产市场开始升温，之后进入快速发展期。恒大、保利、广电等知名地产企业纷纷入驻太原，与此同时，一些本地的商人也看到了其中的巨大利润，纷纷转行做地产开发。

从建筑到销售，再到交房，由于很多开发企业的不专业，再加上相关职能部门的监管不力等原因，各种各样的房产纠纷时有发生。延期交房，只是众多纠纷中的一个 “小感冒”而已。

令人不解的是，如今，不仅是一些小开发企业出现延期交房的现象，一些知名企业好似也受到了感染，也会出现延期交房的情况。“太原大大小小的楼盘项目有300多个，每年有不少楼盘封顶交房，延期交房是很常见的现象，短则三四月，长则一两年。”山西某房地产开发企业高姓副总坦言。

期房销售才是根本原因不可抗力因素成开发商挡箭牌

那么，是什么造成了延期交房？

王先生告诉记者，开发商给出的解释原因是：“太榆路修路，属于市政施工，这是一种不可抗力的因素，是没有办法的事情。”

相信每位购房者对 “不可抗力因素”这个句子并不陌生。那么，到底什么才算是不可抗力因素呢？

在百度百科中，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。“事实上，不可抗力的因素在购房合同中所指的很宽泛，比如地震、台风等。可是，购房者并不清楚什么样的事情才是不可抗力。比如市政施工，可是市政施工又分为很多种，就拿道路施工来说，如果开发商想赶进度，工程车绕道也能赶去工地，如果开发商因为成本等原因，不赶进度，就能理所当然地告诉购房者，是市政施工，不可抗拒。”高先生告诉记者，购房者不可能去调查到底是什么原因造成延期交房，开发商正是利用了购房者这一心理，将各种原因都强加给不可抗力因素，来为自己延期交房进行掩护。

事实上，不可抗力造成延期交房的情况很少，更多的是开发商自身的原因。例如：开发商实力不足；开发商有意控盘提价；建筑方和开发商有资金纠纷，施工中止导致；有部分新城区楼盘因市政配套无法到位，楼盘小区配套无法如期完成；业主在收房前发现楼盘有各种问题而拒绝收房；开发商擅自变更规划，欲被规划部门行政处罚；开发商的楼盘还未经过有关验收部门组织验收合格等。

在采访中，不少被延期交房的购房者认为，开发商在合同中故意将交房时间提前，为的是吸引购房者完成购房，而一旦签订了合同，开发商就变更交房时间，如此一来，开发商付出的代价可以忽略不计。

太原某房产经纪人戴琳分析道，表面看来，开发商延期交房理由多种多样，但导致延期交房频发的根本原因在于期房销售。“因为这样不仅降低了开发商的资金门槛，还加大了购房者不可控的潜在风险，如延期交房、卷款‘跑路’等。如果都是现房销售，这样的现象是可以避免的。”“另外，延迟交房还会影响到房产证和购房者办理抵押贷款的进度。”这就是延期交房所带来的连锁反应。

违约金多以物业费相抵专家建议购买现房是首选

既然延期交房已成既定事实，普通购房者作为弱势群体，最关心的自然就是赔偿问题。在合同里，专业的叫法是违约金。

在王先生向记者出具的商品房买卖合同中，记者在第九条出卖人预期的违约责任中看到，逾期分为两个时间段，一个是不超过 90日，一个是超过 90日。如果不超过 90日，出卖人应向买受人支付房价款万分之0.50的违约金。而如果超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应当在 60日内退还买受人房款，并按照买受人已付款的 0.50%向买受人支付违约金。当然买受人也可不退房，出卖人按照万分之 0.50支付买受人违约金。

王先生本来的交房时间是 6月30日，而根据开发商给的延期交房时间，也就是 2014年 9月 30，相差正好不超过 90天。也就是说，开发商早就预料到要延期也不会超过90日。“这难道是巧合吗？”王先生表示不满，不仅如此，对于赔偿违约金一事，开发商给出的解决方案是赔偿五个月的物业管理费。“合同里说的是赔偿违约金，怎么就拿物业费相抵？再者，按照合同，违约金大概算下来是 1900元，而如果按照一般小区 1.0元 /平方米 /月的标准来算，5个月下来也就是 500余元，与 1900元的违约金相差甚远。”王先生越说越气愤，“这太不像话了！”

其实，很多商品房项目在延期交房赔偿违约金一事上，都拿物业费相抵。“这种做法在太原很流行，开发商知道购房者不可能因为这么点钱去法院提起诉讼，进行耗时耗力的仲裁。”高先生表示，对于赔偿违约金问题，购房者基本没有选择的余地，只能听开发商的。

一位专事太原房地产问题的律师认为，由于开发商支付延期交房的违约金，与业主向物业公司交纳物业费是两个不同的法律关系，存在不同的法律关系主体，因此两者不能相抵。而开发商以延期交房的违约金抵销物业费，实际上是变相收取物业费。“这种做法明显不合适。”

该律师提醒购房者，物业费折抵违约金，应注意三点：一是物业管理与开发商卖房是两个法律关系，买受人有权拒绝抵销；二是与开发商、物业公司达成的债务转移协议，最多只能折抵一年物业费，其余仍可要求支付违约金；三是办理入住手续时，应留存相关的逾期交房的书面违约证据，以防开发商否认违约事实。

那么，既然延期交房是购房者经常面临的问题，如何防患于未然，避免让广大购房者陷入被动。山西房地产业协会一位工作人员指出：首先应选择商业信誉好、资金雄厚、实力较强的开发商，避免因资金不到位所造成的延期风险。其次应选择没有经济纠纷的楼盘。在决定购买期房之前，购房者可以对施工单位要进行必要的了解。第三，在开发商提供的购房合同中，都有关于开发商可以延期交付的约定。除了地震、战争等这些不可预见、不可避免、不能克服的不可抗力的原因外，消费者不要和开发商轻易另行约定开发商逾期交房的免责理由。第四，约定逾期交房的违约金数额和损失赔偿额计算的依据，以此督促开发商按时交付房屋。最后，建议消费者尽量选择现房，不要轻易选购期房。（来源：发展导报）