施永青办公室在香港中环，但并没有霸气地对望维多利亚港，而是在靠山的一隅。这位香港地产中介“泰斗”、中原地产创办人每天就在办公室里会客、思考和写作。

问他具体的营运数据，他只摆摆手说，三年前已放权给董事局主席，数据嘛，只有个模糊的概念。

不拘泥于细节，但施永青做了很多系统性的思考，针砭时弊，并把他的思考结果写在《am730》的专栏里。这份每天早晨伴随着香港人上班上学的免费报纸，由施永青在2005年创立，创始之初便开辟专栏，让更多人知晓他的犀利观点。

从1978年创办中原地产，1992年进军内地，现在内地已有2000多家分行，逾40000名员工。施永青用“探热针”来形容他在内地的同事，让他掌握各地市场的第一手资料。但他话锋一转，谦虚地说只是在体察现状，对未来，则“谁也说不准，因为在内地，政府的政策是很大的因素”。

把脉内地楼市，施永青说十几年前他到广西北海，银滩上拔地而起几十栋豪华别墅，卖不出去空在那里，他和开发商说，不如拿来养猪啊。“这话把开发商气个半死，但实际真的卖不出，也浪费了很多钱。”施永青先笑，然后摇头叹气，说银滩模式正在蔓延：过度兴建，加上有效需求不足，很多资金被房子套住，也衍发了一系列后续问题。

施永青这么多年来一直秉承40%物业、30%股票、20%现金和10%黄金的资产分配比例，并试图在波动市中寻找一种平衡：若房子升得太厉害，就放售些，若跌得残了，就捞回些货。在内地，因为住宅限购，施永青没法买，他“机缘巧合”买下的，都是中原代理销售的写字商铺。“哪个城市的伙计积极些，就支持一下喽！”内地物业占资产比例很小，施永青在谈论内地楼市的窘境，更有隔岸观火的轻松感。

但值得一提的是，2013年8月，市场流传施永青放售旗下总值11亿港元的物业，悉数是在香港的工商铺，一时间引起恐慌：地产教父不愿持货，是否意味着香港楼市已见顶回落？

以下是施永青的原话照录：

“你送给人都没那么多人住”

建造量比人口增加的速度还要快，房子租也租不出，卖也卖不出，摆在那里变成了空城，原来投进去的资金被套住了。这就是造成中国现在资金短缺的主要原因

内地我们有4万员工，等于有很多探热针插在身体的每一个部分，对现状了解得比较快。但是对未来的发展，谁也说不准，因为在内地，政府的政策是很大的因素。

现在二三线城市，尤其是供应量比较大的城市，问题已经暴露得很清楚。这么大的供应量，没法消化掉，你送给人都没有这么多人住。

我有一些投资银行的分析员朋友，他们估计的空置率，二三线城市可以达到30%。这个还是只是看一些新楼的情况，所以我估计他算出来的还偏低。你看无锡，每一个新城都比旧城要大。地已经批出去了，可能几代人才可能消化掉。

世界上很多地方供应过剩，其实是有效需求不足造成的，即有负担能力的人不够。如果只是负担能力的人不够，问题还是容易解决的，只需要把价钱降下来。降价后，投资错误的开发商亏损了，但起码房子造出来还是有人住的。

现在内地楼市的问题是，建造量比人口增加的速度还要快，房子租也租不出，卖也卖不出，摆在那里变成了空城，原来投进去的资金被套住了。这就是造成中国现在资金短缺的主要原因。有些人把中国资金短缺归咎于中央收紧银根的政策，说存款准备金都抽走了。但中央能做的是把储蓄系统的钱抽走，也只是抽走了20%。储蓄系统只占GDP的一小部分，在经济系统里流转的钱比储蓄系统里多得多。现在的问题是经济系统里的钱被套死，才造成资金不够。其实在发达国家，人民有社会安全网，没有中国人这么担心未来，有钱就花，在储蓄系统里的钱不多的。

“银滩模式蔓延”

我十多年前到广西北海银滩，那里新建了很多别墅，自夸自己多么好，有外国人说比夏威夷海滩还好。人家做客人讨你开心，你真的相信吗？交通、酒店、超市，很多设施都没有

2008年金融海啸后，为了保8，为了促进经济增长，靠投资推动经济增长的过程中，做了很多不应该做的投资。就是没有回报的投资。现在我们大量的产能过剩，各种行业，水泥、玻璃、太阳能等等，投资这么多，生产出来的东西都放在仓库里面，钱就是这样被套死的。

房地产套死的钱在二三线城市也不少。钱套死了，它的经济增长就没有资源了，就更麻烦了。本来建这么多房子还想着可以靠城镇化消化出去，比如农民来城市生活。农民出来了，有些城市旧房子的租金还可以保持。很多人这么做，原来单位分配的房子地段不错，但比较老旧，全家就搬到新的商品房，然后把旧房子租给外来人，包括农民工。

但现在有些城市，人口负增长，一些流动人口因为找不到工作，就离开了。比如有些人不愿意到珠三角打工了，跑到家乡附近的工厂，虽然工资少一点，但回家方便一点。所以变成了不是所有的城市都是人口正增长。如果没有正增长，这么多房子怎么办？房子套下的资金不是锁住一两个月，是好几年的。

我十多年前到广西北海银滩，那里新建了很多别墅，自夸自己多么好，有外国人说比夏威夷海滩还好。人家做客人讨你开心，你真的相信吗？交通、酒店、超市，很多设施都没有，我说你这个房子建这么大，香港每年都建不了一两套，你一建就建几十套，怎么卖得出去啊？你不如拿来养猪啊。地产商听了气死了。但实际上真的卖不出，也浪费了很多钱。死了一批又一批啊。

现在银滩模式也在蔓延，在鄂尔多斯、温州，一些省会城市，长沙、武汉、昆明，很多城市房子虽然卖出去，但是没有人住。对于小投资者而言，钱放进去没法做其他投资，也没法去消费了。

连环反应

说到信托产品，本来我们公司（中原集团旗下的资产管理部门）在内地也想代销信托产品，利润很丰厚的，但前年我就觉得会出事

房地产的问题有三种，一个是过度兴建，第二就是过度借贷，第三个就是价钱过高。三个在内地都有，但是最难解决的就是过度兴建。

过度借贷的现象也有，本来开发贷已经在严格控制了，但这几年忽然出现很多信托产品，收益很高，部分钱就是流到开发商手里。除了开发商，很多贷款都是拿土地抵押的。土地价值一跌，就出问题了。

说到信托产品，本来我们公司（中原集团旗下的资产管理部门）在内地也想代销信托产品，利润很丰厚的，但前年我就觉得会出事。我们中原只是代销，但如果真的还不上钱了，客户就会找我算账。他们觉得，中原这么大的公司不会跑路啊。所以我花了很多钱，把这个部门砍得很小，就是怕承担这方面的责任。

打贪腐也是拐点关键

开发商没办法提前回笼资金，甚至要去借高利贷。还连累那些专为发展商提供服务的合约商，不能从开发商那收到钱，重现三角债

内地严打贪腐也是我对内地楼市不看好的重要原因。当然打贪腐我也支持，但是中国的贪污已经存在了几十年，人家说贪污是润滑剂。没有润滑剂，齿轮就咬死了。

以前在一些三四线城市，只要开发商肯付一点好处，要拿预售批文不困难。有些地方更是，只要得到官员默许，在没有预售批文的情况下，开发商照样敢开盘。但现在已没有官员敢这么做了。这会引发一连串后果，比如开发商没办法提前回笼资金，甚至要去借高利贷。还连累那些专为发展商提供服务的合约商，不能从开发商那收到钱，重现三角债。

持续减持

我坚持用实际成交价，结果在登记时遇到很多麻烦，因为一登记，就表示他以前登记的价格都是错的。我奉公守法，宁愿多缴税，结果却是奉公守法的人要受官僚的气

我2012年开始就在减持物业。一直以来，我的资产分配秉承“四三二一”，就是40%房子、30%股票、20%现金和10%黄金。如果房价升了，所占的比例变成60%甚至80%，那我就卖掉一些。“四三二一”是调整的目标，慢慢来，不可能一步到位。

这些年我很严格地遵守这个配置，例外的情况是，如果经济好的话，我会多持有一些物业。当然这是财富的储藏模式，不是赚大钱的模式。上天没有这么不公平，每天打两个电话买卖股票就赚大钱。

内地物业占我的投资比例很小，住宅又限购。在内地买房子，法律上的保障不太好，所以买的不多，资金调来调去也很麻烦。举个例子，我在成都买了一套写字楼，在政府登记时说要用阴阳合同，就是价钱不是我的成交价，是几年前的价钱，偏低的，这样可以少交点税。我说我不可以用假的价钱登记，因为我的钱都是通过外汇管理局进来的，人家会以为我把外汇套到什么地方去了。

我坚持用实际成交价，结果在登记时遇到很多麻烦，因为一登记，就表示他以前登记的价格都是错的。我奉公守法，宁愿多缴税，结果却是奉公守法的人要受官僚的气。这也带出另一个问题，政府的统计数据是否真实呢？

个人投资者，现在要不要卖房子？

现在有些内地城市，降价降得慢也没有用，卖不出去

一线城市买少见少，你买到的当然不要卖出去了。但是三四线城市，价钱越来越便宜，需要一段时间才能消化掉。我说的是背了很多房贷的人，但如果你全都付清了，问题就没有那么大。

现在有些内地城市，降价降得慢也没有用，卖不出去。过去五年手头没有资产、仅靠领薪水的人过得不好，未来五年有机会逆转。如果外国的量化宽松真的停了，银根一路收紧，资产价格就会下跌。

先把气氛搞好

现在就是要让这批投资错误的开发商，尝尝投资错误的后果

我认为现在政府要做的，首先把存款准备金降低，把钱放出来，起码气氛不要太糟糕，房价跌下来也没有那么急。房地产收入占了地方政府这么大比例，还有人民的财富很多都放在房地产，房价能够慢慢跌已经不错了。

大家愿意面对的话，就是有几年的辛苦捱一下。美国就是，但是他印钞票。印的时候好像很舒服，停下来就痛苦了。现在就是要让这批投资错误的开发商，尝尝投资错误的后果。（自媒体-房地内经）