施永青:忧香港开发商变收租公司

来源:财新网 2017-03-14 12:30:00

原标题:施永青:忧香港开发商变收租公司

“香港开发商和内地开发商有很大不同,内地开发商都是第一代的企业家,香港很多则是第二、三代,第一代企业家更愿意冒风险,第二代偏向守业,故第一代的冒险精神及愿意借贷的胃口都比第二代好。我担心香港的开发商会步入英资开发商后尘。”施永青在近日接受财新记者专访时发表上述观点。

施永青续指,香港一些英资开发商如太古地产(1972.HK)、置地公司(LSE:HKLD),均变成了收租公司。“没有能力去和中资开发商拼搏。这是风险胃口不足的结果,收租的风险小,现在轮到香港的开发商去走这条路了。”

“20年前,中资开发商没有‘南下’,是因为没有钱和管理能力,现在一个大型中资开发商一年盖得房子比香港所有开发商加起来还要多。”施永青预计,内地开发商来港拿地之势还将持续。

从2016下半年至今,中资开发商瞄准香港,拿地踊跃。据香港地政总署资料,自2016年5月至2017年2月24日,政府批出的土地面积总额为31.4万平方米,地价总额为1020.6亿港元。其中,包括五矿地产、路劲基建、海航集团、龙光地产及合景泰富的中资企业及旗下公司共拿下六幅地皮,面积共7.8万平方米,总金额为416.3亿港元,占所有批出土地成交金额的40%。

港铁公司(0066.HK)2月28日宣布,其黄竹坑站第一期物业项目合约由平安保险(2318.HK)旗下的平安不动产资本有限公司和路劲基建有限公司(1098.HK)合组的财团成功投得。该项目在2月27日截标,共收到14份标书,竞争异常激烈,这是继2月24日由中资以逾168亿港元夺得香港岛南区鸭脷洲地王后,中资财团在数天内又夺得第二幅市区内贵重地皮。

路劲基建执行董事单伟彪在3月13日召开的业绩会上表示,中资投地将成为常态,内地开发商出于税制和战略考虑,出价进取,香港本地开发商须适应。他续指,集团从2016年开始着重投资香港,是由于内地地产商利润不高导致。“内地与香港最大的不同在于税制,就算毛利有40%,但纯利可能只有10%。”

内地规定,除了一般企业所得税外,房地产开发商还需要支付最高60%的土地增值税,而香港则一律交利得税16.5%。而对于有香港本地开发商形容中资财团的出价为天价,单伟彪表示,内地开发商以内地的利率水平去投地,利润达到10%就可以,而香港本地发展商希望利润有20%、30%。

2月24日,香港地政总署公布,鸭脷洲利南道一块住宅地以168.55亿港元的价格批予内地房地产开发企业龙光地产(3380.HK)与合景泰富(1813.HK)合资组成的财团,成为香港史上最贵地皮。这块地皮可建总楼面面积为76.2万平方呎,楼面价格每平方呎22117港元(约合每平方米20万元)。而海航集团则更是频频出手,已在2017年前后数月,斥逾180亿港元,拿下3块住宅地块。

对此,市场普遍担忧香港土地存在“盲抢”的不健康现象,而施永青表示,不理解的人认为外来开发商出价高,盲目拿地,但对于外来开发商来说,这属于战略部署。“不出高一点的地价便无法进场,想要这一段时间进入,只能出比香港开发商更高的价格拿地。”施永青说道。

近期,香港楼市在实施辣招后逐渐升温,追踪香港楼价的中原城市领先指数(Centa-City Leading Index)于上周五(3月10日)报148.67点,创历史新高,且为连续第六周上升。这一指数在2015年9月达到历史高位146.92点后呈现U型反弹的趋势,先是一路下跌至2016年3月的低位127.46点,后又回弹近16.6%至上周五的148.67点。

施永青此前公开表示,此次楼价上升不是调整,而是“新的上升浪的开始”。他预测涨势将延续一至两年,楼价将上升20%,而今年内有望上升10%。

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“香港开发商和内地开发商有很大不同,内地开发商都是第一代的企业家,香港很多则是第二、三代,第一代企业家更愿意冒风险,第二代偏向守业,故第一代的冒险精神及愿意借贷的胃口都比第二代好。我担心香港的开发商会步入英资开发商后尘。”施永青在近日接受财新记者专访时发表上述观点。
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