背后：政府推动投资

实际上，据记者了解，2010年海南国际旅游岛获批，旅游产业没有发生实质性变化，但促进了房地产和高档酒店的爆发式增长。

海南省一位不愿具名的政府人士向《每日经济新闻》记者透露，当地政府正是酒店投资热潮背后的推手。

2010年初，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》公布，海南国际旅游岛正式上升为“国家战略”，嗅觉敏锐的开发商们携资本来到这座热带海岛。

吸引更多外地人来此度假，这其中既有机遇，亦有难题。王健生告诉记者，政府现在并不推崇过去一波行情里的旅游地产，不少开发商一次性获利后就离开了海南。

海南当地政府也看到了房地产超速发展的弊端，已经着手对岛内的房地产业做出一些限制，包括“沿海区域自平均大潮高潮线起向陆地延伸最少200米范围内不得建设房地产项目”;“适当降低纯商品住房开发的比例”等。2014年，海南省政府再次强调，降低普通商品住房比例，优化酒店业结构，发展高端经营性地产。

上述不愿具名的政府人士还谈到，现在政府已经不允许开发商直接开发商品房，会在土地规划中要求附带建设酒店等配套设施。“对政府来说，开发商品房是一次性税收，建酒店就是长期收入了，这笔买卖比较划算，一家有400间客房的五星级酒店每年交税可以达到2000万元。”

王健生也坦言，政府把稀缺的度假公共资源变成私属资源是一大误区。国际上成熟的规划一般是公共的海滩，然后有一个公共的长廊、绿化带，然后是马路，地方特色的酒店群落，然后是交通主干道，再往后才是房地产。纵向是主题街区，街区内有很多通道，里面有酒吧、餐饮、购物店或者画廊。

但在海南，开发商建酒店却是“醉翁之意不在酒”。一位长期关注海南旅游生态发展的行业人士分析称，不少开发商只把高端酒店当做住宅商品房的配套，按照地产思维开发酒店，不按市场规律出招。“旅游投资属于细水长流，房地产是一次性投资、赚快钱，两者比起来开发商更愿意后者。”

而在酒店经营上，开发商也不会动那么多心思。该行业人士强调，由于酒店投资方与经营方分离，投资方往往对酒店的现金流不感冒，不会根据市场供求调整酒店房间定价，因此不少酒店时常在淡季出现价格高、入住率不高的情况。与周边的东南亚国家相比，海南没有廉价航空，进出港交通成本高，如果没有大力宣传促销，很难在竞争中取胜。长此以往，在一些偏远地带的海湾，酒店入住率基本不足三成。

在海南生活多年的韩女士也表示，三亚周边不少海湾已经被一些私人老板承包用来开发，海边湿气重，即便是欧式风格的高端酒店建好不到一年时间，长期腐蚀也会导致外墙脱落、室内长满霉斑。“这些酒店建得光鲜亮丽，但平时几乎没什么人住。”