原标题：方兴地产的“淡市”平衡术

据《企业观察报》，一手拿地扩张，一手分拆酒店上市融资，这是方兴地产的“淡市”平衡术。

今年以来，房地产市场进入调整期，方兴地产(00817.HK)仍斥资185亿元收购土地，而今年1-5月其销售额仅为40亿元。对此，该公司一位内部人士告诉《企业观察报》记者，之所以在市场低谷期拿地，是看好行业的长远发展，对自家的高端产品有信心。“比如一块地位置较好又有溢价，我们自然敢于出手。”

在融资方面，方兴地产分拆酒店业务上市已进入招股阶段，预计将于7月2日在港交所开始买卖，集资净额约为31.39亿港元。这部分酒店业务包括金茂大厦等8家酒店，被打包装入金茂投资及金茂(中国)投资控股有限公司(下称“金茂投资”)。

金茂(中国)投资控股有限公司主席何操表示，方兴地产分拆酒店业务独立上市，可释放酒店资产的价值，从而有效地配置资源。

“拿地表明企业扩张，而酒店业务本身不赚钱，却对现金流要求高，属于阻碍扩张的因素。”亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东认为，酒店业务独立出来后，企业的住宅开发将不背资金包袱。

拿地源于看好后市

说到方兴地产，不得不提到北京广渠路15号地。这宗地王地块让方兴地产一战成名，同时也为公司带来了巨大的收益。

年报数据显示，2009-2011年，方兴地产的年度销售收入一直稳定在63.2亿-65.9亿港元。2012年，当广渠路地王——金茂府项目的销售收入被计入后，方兴地产的销售额翻了一番多，一跃升至171.76亿港元。2013年，更是达到207.19亿港元。

截至目前，方兴地产已进入北京、上海、长沙、青岛、丽江、重庆、苏州等14个城市。

“2013年，公司的毛利率为44%，远高于行业平均水平。”据前述方兴地产内部人士透露，公司有一个内部指标，即单个楼盘的毛利率不低于30%。

克而瑞房地产研究中心的报告显示， 2013年房地产行业的平均毛利率为31%。即便是“地产一哥”万科，同年的结算毛利率仅为23.69%。

高端住宅的高溢价，为方兴地产的高速增长立下了汗马功劳。

进入2014年，房地产市场步入调整期，楼市销售持续降温。中原地产首席分析师张大伟认为，与2008年、2011年的政策性压制导致的市场调整相比，在此次市场调整中，一是资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧，二是全国楼市总体供应量告别绝对短缺，多个三四线城市出现供应过剩。

但方兴地产并没有停下扩张的脚步，而是斥资185亿元，继续在杭州、上海、北京频频拿地。今年1月10日，其以23.7亿元总价竞得杭州拱墅区地块;1月28日，又以101亿元总价竞得上海总价地王(闸北区大宁路街道325街坊地块)，溢价率111.59%，折合楼板价4.76万元/平方米;2月20日，分别联合葛洲坝、融创以60亿元夺得北京经济技术开发区河西区两宗住宅地块。

据标普分析师符蓓介绍，今年1-4月，标普评级的房企，平均将合同销售额的38%用于土地收购。“其中，方兴地产较为激进，该公司今年前4个月斥资185亿元收购土地，而同期的销售额仅为34亿元。”

6月23日，前述方兴地产内部人士在接受本报记者采访时回应称，之所以在市场低谷期拿地，是看好行业的长远发展，对自家的高端产品有信心。“公司对拿地的要求是，一是地块处于城市核心区，二是有溢价空间。在地价较高的情况下，我们也采取与其他房企合作的方式分担风险。”

据介绍，截至目前，方兴地产已引进葛洲坝、黑石等集团，并成功引入60亿元股权合作资金。在今年185亿元的购地款中，约有40%由方兴地产支付。

“在当前的房地产市场调整期，公司的应对策略是，既做好产品品质，又实现高周转。”该内部人士说，方兴地产的项目从拿地签合同到开盘，时间大约为10个月，从股东投入到收回资金，时间大约为 20个月。“目前公司实施‘坐销改行销’措施，随时根据客户反馈的需求调整推盘节奏。”

住宅不背资金包袱

除了高端住宅之外，方兴地产的业务板块还包括商务租赁、酒店投资与经营、零售商业开发与运营等。

2013年年报显示，方兴地产的酒店板块整体入账销售收入为20.6亿港元，约占集团全年收入总额的10%。该板块的收入主要来自于上海金茂君悦大酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店及北京金茂威斯汀大饭店等。

截至2013 年底，方兴地产的现金共计117 亿元，净负债率保持在41%的水平，低于行业60%-80%的水平;一年内到期债务更是由72.2亿元减少至49.5亿元，占总债务的比重由31.7%减少至17.1%。

今年以来，随着需求方降价预期渐强，全国房地产市场出现成交下滑，房企的去化速度遭受考验。销售走弱最直接的影响是，推高了房企的融资成本。

就在这个时间窗口，6月19日，方兴地产分拆酒店业务上市正式启动。此举可看作是方兴地产“淡市”平衡术的一个支点。

张化东认为，酒店业务本身不赚钱，独立出来后，企业的住宅开发将不再背资金包袱。“因此，这是一种较优的选择。”

公告显示，方兴地产旗下的金茂投资计划在香港联交所进行全球发售，发售价定于5.35至5.65港元，集资净额约为31.39亿港元。6月19日至24日，公开发售股票，预计将于7月2日开始买卖，金茂投资的股份代码为06139。

据方兴地产相关人士介绍，分拆上市的资产共包括8家酒店。其中，6家已完工的酒店是金茂大厦(含酒店和办公楼)、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店和崇明凯悦酒店。另外两家酒店正在开发，分别为北京王府井万丽酒店和丽江凯悦大酒店。“酒店资产分拆上市所得款项，将用于再融资未偿还债务、营运资金及其他一般企业用途。”

穆迪表示，分拆上市会提高方兴地产的流动性和财务灵活性，从而为地产发展提供资金，并进一步实现融资渠道多样化，降低公司对债务融资的依赖性。同时，这也将提高方兴地产的资金周转速度，进而实现更高的股东报酬比率。

辉立证券的研究报告认为，由于方兴地产具有央企背景且财务状况稳健，其融资成本较同业具有明显优势，近年来处于5%至6%的水平。今年3月，方兴地产发行的5亿美元担保票据，年息为5.75%。“酒店相关资产的分拆则更加有助于提升公司的财务水平，并有助于显著收窄NAV(净资产价值)的折价水平。”

但也有业内人士对此持不同观点。

“分拆优质资产上市，在增加资产运营独立性的同时，却可能会割裂此类业务和整个集团的密切联系，使得此类产业丧失协同效应。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，对于房企来说，包括住宅、酒店、商业等业务混合搭配运营，并放置在同一个平台，或许能平衡各个业态的发展。但将部分资产进行剥离，放在更高的位置，最后的投资收益可能会增加，但那些被冷落的业态在经营上可能会受到冲击