英央行出手调控楼市 地产股为何不降反升?

来源:地产中国网综合 2014-07-01 09:46:00

英国央行行长卡尼就息口去向前言不对后语,但传了多时的压抑楼市措施却千呼万唤始出来。有趣的是,央行出招后,英国物业发展商股价不跌反升,一周累涨4%至6%不等。

英国央行上周对准楼市过热推出针对性措施,楼价对收入比率高于4.5倍的新造按揭,不得超逾整体楼按组合15%。除此之外,银行还要为借款人负担能力进行新的测试,按照利率从现水平上升3个百分点(3厘)的假设,判断贷款申请者是否仍有能力供楼。

两板斧压楼市

香港向有七成按揭上限之设,楼价对收入比率虽早就远超4.5倍(英国新措施下的门槛),相关贷款占银行楼按组合肯定不止15%,但七成上限适用于所有类型住宅物业,较英国针对“高价楼”实施限贷,效果也许更佳。根据金管局指引,银行审批楼按时必须对借款人进行压力测试,在利率上升2至3厘的前提下,判断贷款申请者每月供款占收入比例会否超出特定水平,从而决定批或不批。以此而论,大不列颠的措施姗姗来迟。然而,英国央行乃第一家开宗明义就楼市过热推出针对性措施的主要央行,在这方面却堪称西方世界先驱。

以行政手段压抑楼价,板斧不外两度,一是加重置业人士交易成本,从需求面着手为楼市降温;二是控制信贷供应,借增加置业融资难度,防泡沫于未然。香港以不同名目开征的物业买卖印花税,属于上述第一类。金管局的七成上限以至英国央行的4.5倍门槛,则属于第二类。

资金流入地产板块

可是,英国央行上周四作出宣布后,四大物业发展商Berkeley、Barratt、Bovis和Taylor Wimpey股价非但不跌反升,且连续两天全线报捷。老练的投资者自必想到,压抑楼市传闻炒作已久,消息作实后发展商股价反弹,会否只是空头平仓所致?然而,从地产板块整体升势观之,坏消息变好消息,空头措手不及被“平”,似乎更加可信。

老毕试提出两点,以印证“坏消息变好消息”是否符合实情。

一、根据英国国家统计局数据,该国楼价对家庭收入中位数比率,全国平均为4 倍;伦敦约8倍。从银行层面出发,楼价对收入比率高于4.5倍的贷款,占英国整体楼按组合约10%;伦敦比例同样双倍于此,约20%楼按超出4.5倍门槛。

按照英国央行的新措施,相关贷款占整体楼按不得超逾15%水平。沿此路进,老毕想到两个问题:其一,高于4.5倍门槛的贷款目前占英国整体楼按组合仅10%;换句话说,没有央行的新规例,相关贷款亦不存在超标情况。措施一出,银行反而有大条道理提高比例,增加楼按风险;其二,伦敦超标贷款双倍于全国平均水平,但英国央行新政针对全国而发,伦敦超逾4.5倍门槛的贷款虽多达二成,违反15%上限,但全国水平尚未超标,在措施划一的前提下,银行自然没有必要因应伦敦的特殊情况收紧借贷。那等于说,央行新政难以着落在楼市中最需要降温的环节。

二、英国央行的措施不会即时执行,落实条件乃未来三年英国全国楼价从现水平再升20%。炒家闻言,阁下认为会知难而退,还是倍加进取?尚未入市的准买家会等待楼价再涨二成才入市,抑或趁楼价尚未大升赶快“上车”?

英国央行千呼万唤始出来的压抑楼市新政,间接否定了大不列颠房地产存在泡沫,无论从限制信贷供应或替楼市降温两方面出发,向市场发出的都是反面讯息,银行既有增加高风险楼按的空间,措施更大有可能鼓励炒家/准业主为迎接新一轮升浪赶紧入市。压抑楼价变加柴添火,发展商股价焉能不涨个不亦乐乎?(来源:21世纪经济报道)

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英央行出手调控楼市 地产股为何不降反升?
来源:地产中国网综合2014-07-01 09:46:00
英国央行行长卡尼就息口去向前言不对后语,但传了多时的压抑楼市措施却千呼万唤始出来。有趣的是,央行出招后,英国物业发展商股价不跌反升,一周累涨4%至6%不等。
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