限购可能逐渐淡出二三线城市

市场低迷是地方政策不得不放松调控的主要原因。

中原地产市场研究部统计数据显示：目前呼和浩特楼市库存严重积压，可售面积持续增加，市场十分萧条。2014年一季度仅成交1944套，而销供比则只有0.37。

中原地产首席分析师张大伟预计，除了一线城市以及一些人口上千万的城市以外，限购政策都有可能逐渐被取消。预计30个以上城市的限购可能在年内取消。

张大伟认为，限购政策是结合户籍政策才起到效果，但实际上，全国除了北京与上海，其他城市落户的难度基本都是与购房能力匹配。在这种情况下，特别是三四线城市，甚至二线城市，限购的执行对市场的影响本来就不大。很多城市限购年限都是一年，符合购房条件非常容易。解除限购的象征意义更大，2014年的市场走向根本还是看信贷。

同策咨询研究部总监张宏伟也认为，“成都22条”也好，其他省市的“微刺激”措施也罢，其对于楼市的实际效果，首先仍将取决于商业银行信贷是否持续紧缩。如果银行信贷仍然没有出现实质性松动，这些城市的“微刺激”也很难对楼市起到提振与复苏的作用。

张宏伟称，尽管当前限购政策退出仍然“犹抱琵琶半遮面”，但从南宁首次放松限购政策至今，各地的限购政策放松的尺度越来越大，甚至出现个别城市将限购资格审批权限下放至开发商的做法。预计2015年楼市限购政策将光明正大退出房地产市场。

张宏伟预测，今年第四季度，由于银行信贷对于首套自住需求的支持，信贷紧缩的局面将逐步得到改善，同时，各地“微刺激”措施不断出台，楼市调控政策也转向宽松，上述政策面与市场面的变化将促使今年第四季度楼市基本面逐渐好转。

不过，从中央层面表态来看，无论是对房地产市场还是宏观经济，中央出台短期刺激性政策的概率将大大减小，而会更加注重精准定向调控，支持中长期发展。伟业我爱我家分析师曹卓羚认为，就目前市场环境来看，各地住宅成交量未见明显好转、楼市库存量继续攀升，更多地方政府出台救市的可能性加大。但救市政策能否有效地消除潜在购房者的观望情绪，提高各地楼市的成交量，宏观层面要看银行信贷环境是否宽松化，微观层面还要看开发商是否真正愿意“以价跑量”。

(21世纪经济报道)