杨燕绥:以房养老面临的第一个问题就是如何给房子定价
我们今天说的是反向抵押的以房养老,那其他国家以房养老方式很多,以大换小,两套卖一套,什么近郊上远郊,有很多。今天说的是反向抵押,所以第一个问题就是如何定价,那要有一套房产的定价标准,比如学区房被炒作的高价算不算,这也得有严格的有一套法律和定价标准,和有资质的第三方评价机构。那么,最大的问题还是房价波动,所以实际上真正能做好,反向抵押以房养老一般都是第一套房子,就是西方国家真正能做保障的补充方式来做的都是第一套房。
比如美国,对在外面打仗的军人,还有派到国外机构的那些人,他们是老老实实拿工资的人,很难挣到其他外快的人,这样他到老了也就买一套房子,有的甚至到退休了,他房产的按揭还差5%没还完,那么美国对这样的人有一个政策,你的第一套房子,而且你的终生信用没有欠教育贷款,不欠社保税等等,调查以后,政府会来给一个担保。那么,中国要真正能好好的做以房养老,尤其我们现在老龄化这么严重,又没有护理保险,尤其一些老人有存量资产,把它能变成流量是个很好的事情,但是这里怎么抑制房价?第一套房子如果是有半福利性质的,它的价格实际上是一个封闭运行的,不是完全市场化的,所以这时候房价调整是有一定的政策因素的。
比如新加坡的政府租屋,它的价格永远是市场价的十分之一,或者八分之一,北京目前试验的自住型商品房(地块汇总、实拍、论坛),是市场的70%,所以他有一定的政策因素在里面,那么这时候他可以用政策的手段来抑制房价波动,但是这个往往是指第一套房,带有保障性房性质,这个时候政府参与进来,政策手段抑制价格的因素就可以解决价格波动问题,把不确定性变成确定性。
寿命上基本上按人均预期寿命来算,像我们国家今年大约是76岁,那你就参考76岁来算它的残值,你不至于一下给摊到90岁,那你这房子不值钱了。
张鸿:我们在试点期间最需要的是有公信力的中介机构
新加坡有屋契回购计划,其实就是反向抵押,但是它局限在哪?局限在这个租屋里面,租屋就是政策性住房,所以它本身就不是完全商品化的,所以政府在里面能做的事情很多,而且还会用一些政策。那以房养老是什么呢?是我自己用大房子换成小房子,但是新加坡会用政府的一些政策,你如果用大房子换成了小房子,那你会有一些补贴,或者你到郊区去了,你会有一些补贴,会鼓励你这么做。做这个事情有两个好处,一个是你自己养老的钱有了,第二个是市场上的房屋能够保证它很好的流通,也能起到在某种程度上房价抑制的作用,但是这是政府只能做在政府决策里面的事情。包括美国对一些以房养老的担保,市场上其实需要特别多的专业的、第三方的、有公信力的中介机构,无论是算寿命,还是算房屋的价格,这些是现在我们在试点期间最需要的。【来源:央视财经】
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