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楼市变化莫测,市场信心和预期也出现了分歧,人民网房产记者在一线采访和调查的过程中,发现了很多新情况和新问题,在此关键时间点上,以评论的形式,连续将自己看到和听到的现象、问题与读者分享,以求共同探究问题,为宏观经济和房地产市场的平稳健康发展,出谋划策。
这次房地产市场调整当中,首先“扛不住”的似乎是国有房地产企业。
6月17日,中化集团旗下方兴地产(00817.HK)在香港公布,准备以30多亿港元的价格,发行一部分股份,将旗下1个大厦加8个酒店分拆上市,分拆的目的当然是为了融资,虽然分拆后方兴地产仍然对这些物业有控股权,但是这8个酒店一直是中化集团和金茂集团的家底物业,如今要卖“家底”,可见公司遇到的资金问题很严峻。
无独有偶,今年3月份以后,北京城建(600266.SH)也先后卖掉了北京和三亚两地的3个项目。诸如此类国企卖项目案例,还有很多。
一位不愿具名的评论人士指出,“卖儿”、“卖女”,目的都是为了保业绩。今年6月30日,也是很多国有房地产上市公司的难关,有些国有企业正好到了领导班子换届的时候,这个时候的中期业绩很重要。
不管出于什么背景和原因。在这轮楼市深度调整带来的房企分化中,出现了一个特别的现象:国企普遍遇到困难比民营企业大,负债率等多项不好的指标普遍比民营企业差。
在以前的多轮房地产调控当中,一般都是民营企业传出资金链危机和倒闭等问题,而在本轮房地产调整过程中,除了光耀出现了资金链危机外,鲜有民营房地产企业出现倒闭等新闻的,尤其是上市公司当中,民营房地产企业普遍是负债率较低,控制风险能力较强。
相比之下,在这轮房地产调整的冷风刚吹来的时候,一些国有房地产企业就开始东倒西歪。
北京城建曝出了负债率高达74.46%,净负债率高达81.93%。中化方兴地产也出现了业绩大幅度下滑和偿债压力加大等问题。截至2013年底,方兴地产负债额上升到358亿元,同比增长27%,而同期全年方兴地产销售额刚刚过200亿元。
诸如此类,不胜枚举。在面对2014年中报的时候,国有房地产企业普遍显得更加局促与被动,究竟是什么导致了这个情况发生呢?
笔者调查了一些企业发展情况后发现,造成这个现象的主要原因或有如下几个方面:
第一,出现问题的国有企业,大部分是2013年激进拿地的,如方兴地产等,都是新兴成长的国有房地产企业,其在前几年都默默无闻,突然在这两年发力,试图以高杠杆化的扩张实现自己在国有房地产企业阵营中的“超车”。例如,在2014年2月份,方兴地产还以101亿元总价、楼面价超过4.7万元/平米的价格拿下了上海大宁地王,而2013年全年方兴地产销售额刚过200亿元,光拿地就花了约170亿元。目前,已过国土资源部要求的土地合同签订和土地款缴纳期限,这块地还没有缴纳清楚土地出让金,方兴地产自己无力开发,又找了两家合作伙伴,但无下文。
第二,国有企业防范风险意识不足。在2013年下半年的时候,北京和上海土地市场出现了高价拿地的情况,很多民营企业都不参与,而且经历了多轮调控以后,民营企业都开始实行科学管理的内控指标,公司拿地、发展都必须达到指标化要求后才进行,而国有企业在多轮调控中都因为有雄厚的资金支持,没有忧患意识,尤其是一些国有企业将2013年底的拿地当作是“敢赌”和“抄底”的机会,结果这些高价地全部砸在了手里。
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