目前，商务地产投资热度不减，其溢价收益的重要组成部分就是产品溢价。专家介绍，对于房地产而言，租金水平决定溢价能力;而租金的决定因素包括土地的价值、产品的品质及运营的优劣势。

依据国外经验，良好的运营模式，即资产管理，带给商务地产的价值增值占比，高达80%。虽然中国目前尚未达到这个比例，但运营的重要性仍然不可忽视，且未来运营所占比例将越来越大。从这个层面来说，良好的运营模式，对于商务地产有巨大的价值;资产管理也逐渐成为高端写字楼不得不考虑的因素。

北京三大商务区PK 资产管理重要性凸显

北京的商务区，长期处于CBD、金融街和中关村三足鼎立的状态。然而，从三者的发展现状来看，格局似乎正在演变为金融街独大。

据悉，2013年，北京市甲级写字楼租金水平整体呈现出下跌趋势。在此背景下，CBD区域内的写字楼租金价格大幅下滑。相反，金融街写字楼租金仍然保持着强势增长的趋势，租金水平大幅高于中关村和CBD，稳居全市第一，并在年底达到503.1元/平方米/月。在相同时间节点，中关村写字楼租金仅200余元/平方米/月，CBD写字楼租金也不足400元/平方米/月。

同时，大幅上涨的租金并未对金融街的空置率造成影响。业内人士介绍，2013年第一季度，金融街空置率低于2%，此后三个季度不及1%。“金融街写字楼的空置率常年维持在很低的水平，且大幅低于中关村和CBD的空置率水平。”

此外，金融街的企业结构明显优于CBD和中关村。相关数据显示，CBD区域内的企业行业众多，但各个行业联系不紧密，没有形成聚集效应，缺乏主导行业引领区域发展，未来区域的发展目标和定位也甚为模糊。中关村以创新型中小微企业为主，质量参差不齐，低端产业比重不低，束缚区域未来发展。相反，金融街以金融机构、通讯公司、网络公司为主，具有较强的产业集群特征;同时，该区写字楼客户以优质巨头中外资企业为主，商务办公环境较好。

专家介绍，高质企业热捧的金融街，能够在三足鼎立的北京商务区格局中脱颖而出，其资产管理模式功不可没。与中关村及CBD不同，北京金融街区域的商办物业基本由金融街控股一家开发，区域规划和布局，乃至后期物业运营管理，也基本由金融街控股一家包办。这也造成了无论从物业品质，区域规划布局合理性，后期运营管理水平上，北京金融街的整体水平均高于其他两大商务区，并最终在租金这一数据上得到最终体现。

“金融街的脱颖而出，与其整体资产管理水平能保持高水平的稳定有关。”商业地产专家，高和资本董事长苏鑫如是称。