商业悖论

虽然社区商业散发着诱人的商机，但并不是尝试社区商业的企业就能踏准节奏，找到盈利点。

社区超市迪亚天天因业绩不佳败退北京，今年年内将完全撤离北京。乐天集团尝试的社区超市乐天超市不仅没有按计划扩张，反而开始收缩战线，一个多月前，乐天超市北京立水桥店关闭。

在中国社区商业工作委员会主任董利看来，众多零售企业、餐饮、休闲、娱乐以及生活服务业对社区商业都投入了极大的关注。但是由于社区商业基本业态盈利能力普遍不高，对租金市场竞争等因素较为敏感，众多商业零售企业在社区发展中仍是小心翼翼。除了一些大型的连锁品牌超市以外，目前还没有出现致力于全国性建设开发和发展的大型社区商业企业。

此外，意欲发展社区商业的企业在选址方面也常受限制。朱宏涛指出，国内规定商业设施有严格的限制，国家规定的房产性质必须是商业性质。但是国内的房产性质除了一般的商业网点、住宅网点以外，事实上医院、学校这些地方需要很多的网点服务，不论是便利店、超市还是餐饮业态。

按照国家规定，这些除了一小块商业区可以做经营以外，其他区域不可以提供服务。这就造成在整个商业发展上，有很多区域最需要的地方，却不见得发展的最好。

2011年，《社区服务体系建设规划2011~2015》提出，新建社区的商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%，比过去提高了3%。

不过，三益资本董事总经理刘晓兰表示，政府在很多地方做了邻里中心，虽然有很多的政府政策支持，但是从报表来看，却是不盈利的。

董利认为体制问题有重大影响。城市商业规划，建筑设计、建设开发和商务部主管部门相分离，而商务主管部门对商业发展情况是最为了解，但他们没有话语权，商业话语权在城市建设规划部门手里。所以国务院39号文要求社区商业配套比例不低于10%，这个比例虽然有，但落地却很困难。

事实上，因为商业配套可以对外销售，而售价往往又是住宅的三四倍以上，利润可观，所以社区商业配套比例一般都高于10%。房地产开发的商业配套多以销售为主，销售型商业用房难以实现统一经营管理，同时由于销售型商业的租金水平较高，社区商业发展较为缓慢;另外，老旧商业的升级改造也面临产权、资金、配套等诸多困难。

香港新港商业管理有限公司董事封雄坦言，开发商将商业配套以底商的形式卖掉，租金过高致使适合社区的零售连锁品牌进不去，这就形成了恶性循环。居民入住后没有商业配套，又造成很多人不愿意到新落成的社区里面生活。

董利指出，过去很多年社区商业布局的是一些基本业态，如菜市场、美容美发、维修店铺等等，但这些微利业态在市场竞争中生存能力较弱，政府一些补贴和支持并不能改变行业的整体现状，而要整体改变这个现状，还要打造行业的产业链，要打造行业的龙头企业，要引导实力企业投入到社区行业中来。

此外，董利还透露，中国商业工作委员会已经与十余家企业达成共识，准备联合起来成立一个社区商业发展的龙头企业。预计明年五一之前将有三个标准化的社区商业中心开业。