原标题：社区商业卡位战激烈 仍未出现龙头企业羁绊何在？

卡位社区

继去年3月全家便利和亚马逊牵手，在店内提供包裹自提业务，全家便利再次扩大了快递收件的业务，近日，全家便利店事业本部副总经理朱宏涛向记者表示，全家便利6月份开始跟华东地区1号店合作，全家负责接收包裹。

朱宏涛认为，未来网订店取是一个新的趋势，这也是社区服务的一部分内容。虽然电商对大卖场的影响达到8%~10%的营业额，对于居民生活型消费也会有一定的影响，但是对便利店而言，从某个角度来看恰是电商的最后一公里，所以电商和便利店是相辅相成的。

全家便利的转变不仅体现在对电商企业的包容，其自身也在完善服务。5月15日，全家便利三代店型正式在深圳亮相，除了提供一日三餐，店内还设有餐饮区，融合了零售和快餐的功能，全家正朝全功能、多服务方向转型。

朱宏涛表示，全家在提供社区服务上强调三个不同：店型、商品和便民服务。国内传统的便利店面积为40~60平方米，全家便利则为135平方米左右，并提供休息座位区。为了迎合移动互联网的需求，全家便利店还推出限时免费的Wi-Fi服务。在商品上，全家的鲜食有一定的差异，这些差异也体现在销售额上，因为外资便利店不能卖烟，所以这块产品大概补充了因不能卖烟而产生的营业额差异。目前全家单天单店营业额接近可的的两倍、快客的三倍。

除了便利店，过去主要发展大卖场业态的零售商也开始瞄向社区。华润万家计划今年开设50家社区超市，去年新开社区超市40多家。

百佳超市从去年开始调整战略方向，去年新开的13家门店均以中小型的店面为主。百佳方面表示未来超市发展将不再延续大卖场的形式，新开超市重心从广州的商业旺区、大型综合超市转向社区聚集的地带。中百集团未来的主攻方向也将是社区超市，仅在重庆地区就打算开50个社区超市。

电商闻风而动

抢占社区商业的除了传统零售企业之外，电商企业等非正规军也在绞尽脑汁地“插足”社区商业。不论是天猫、亚马逊、1号店等电商企业与便利店合作，让便利店代收发快递，还是京东携手万家便利店发力O2O，都是想通过更贴近社区的便利店来完善服务。

看好社区商业并且投入重金的是顺丰。5月18日，顺丰一口气开出518家网购服务社区店“嘿客”。有消息称，顺丰“嘿客”将在今年之内开设4000家门店，未来目标是3万家。

1号店也尝试线下布局，其首家社区服务中心已经在上海普陀区宜川街道中远两湾城开业。1号店表示，社区服务中心主要是服务社区内和附近的住户居民，为居民提供基于LBS定位服务的C2B定制采购以及固定周期性移动社区团购、门到门配送、订单自提以及手推车、雨伞借用等便民服务。

线上线下企业向社区商业示好背后是快速的城市化进程和利好政策。目前城镇化率已达到52.57%，全国有7287个城市街道，91153个居委会(城市社区)，104237个社区服务中心(站)。2030年城市化率将达到66%~67%，将形成2万个以上的新社区。早在2005年，商务部就印发了《加快我国社区商业发展的指导意见》，此后，相继有支持社区商业发展的相关文件出台。

社区商业的价值显而易见。多位业内人士认为，社区商业是刚需产品，是最不怕同质化的产品，也是不太害怕竞争的产品。

一方面有政策支持，另一方面社区商业还属于尚未挖掘的金矿。一些房地产企业针对社区商业开发了相应的产品线。万科的“五菜一汤”和2049、世茂的mini-mall、中粮的祥云小镇、绿地的缤纷城以及花样年集团的“彩生活”。

这些房地产企业试图建立起社区商业的生态系统，囊括各种业态。以万科为例，2011年开始尝试社区商业，其社区配套“五菜一汤”，所谓的“五菜”包含第五食堂、超市、银行、洗衣店、药店，“一汤”指的是“幸福街市”(蔬菜连锁超市)。万科集团副总裁甚至放言，“未来只要万科新开的住宅区，就有第五食堂、菜市场、洗衣房、员工办的糕点店。”

对于万科的社区商业实验是否成功还难以盖棺定论，深耕于住宅地产的万科要想在社区商业方面有所作为还面临挑战。分析人士指出，万科在大型商业地产上运营经验欠缺、人才缺乏，将是其面临的挑战。

商业悖论

虽然社区商业散发着诱人的商机，但并不是尝试社区商业的企业就能踏准节奏，找到盈利点。

社区超市迪亚天天因业绩不佳败退北京，今年年内将完全撤离北京。乐天集团尝试的社区超市乐天超市不仅没有按计划扩张，反而开始收缩战线，一个多月前，乐天超市北京立水桥店关闭。

在中国社区商业工作委员会主任董利看来，众多零售企业、餐饮、休闲、娱乐以及生活服务业对社区商业都投入了极大的关注。但是由于社区商业基本业态盈利能力普遍不高，对租金市场竞争等因素较为敏感，众多商业零售企业在社区发展中仍是小心翼翼。除了一些大型的连锁品牌超市以外，目前还没有出现致力于全国性建设开发和发展的大型社区商业企业。

此外，意欲发展社区商业的企业在选址方面也常受限制。朱宏涛指出，国内规定商业设施有严格的限制，国家规定的房产性质必须是商业性质。但是国内的房产性质除了一般的商业网点、住宅网点以外，事实上医院、学校这些地方需要很多的网点服务，不论是便利店、超市还是餐饮业态。

按照国家规定，这些除了一小块商业区可以做经营以外，其他区域不可以提供服务。这就造成在整个商业发展上，有很多区域最需要的地方，却不见得发展的最好。

2011年，《社区服务体系建设规划2011~2015》提出，新建社区的商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%，比过去提高了3%。

不过，三益资本董事总经理刘晓兰表示，政府在很多地方做了邻里中心，虽然有很多的政府政策支持，但是从报表来看，却是不盈利的。

董利认为体制问题有重大影响。城市商业规划，建筑设计、建设开发和商务部主管部门相分离，而商务主管部门对商业发展情况是最为了解，但他们没有话语权，商业话语权在城市建设规划部门手里。所以国务院39号文要求社区商业配套比例不低于10%，这个比例虽然有，但落地却很困难。

事实上，因为商业配套可以对外销售，而售价往往又是住宅的三四倍以上，利润可观，所以社区商业配套比例一般都高于10%。房地产开发的商业配套多以销售为主，销售型商业用房难以实现统一经营管理，同时由于销售型商业的租金水平较高，社区商业发展较为缓慢;另外，老旧商业的升级改造也面临产权、资金、配套等诸多困难。

香港新港商业管理有限公司董事封雄坦言，开发商将商业配套以底商的形式卖掉，租金过高致使适合社区的零售连锁品牌进不去，这就形成了恶性循环。居民入住后没有商业配套，又造成很多人不愿意到新落成的社区里面生活。

董利指出，过去很多年社区商业布局的是一些基本业态，如菜市场、美容美发、维修店铺等等，但这些微利业态在市场竞争中生存能力较弱，政府一些补贴和支持并不能改变行业的整体现状，而要整体改变这个现状，还要打造行业的产业链，要打造行业的龙头企业，要引导实力企业投入到社区行业中来。

此外，董利还透露，中国商业工作委员会已经与十余家企业达成共识，准备联合起来成立一个社区商业发展的龙头企业。预计明年五一之前将有三个标准化的社区商业中心开业。

新闻1+1

社区商业有哪些运营难题？

目前国内的社区商业仍以住宅底商为主要形态，也有部分商业街。近两年，越来越多的开发商开始瞄准邻里购物中心这块大蛋糕，包括苏州工业园区邻里中心、龙湖、万科、华润、绿景等开发商都已推出了相对清晰的社区商业产品线。

但一方面是电商的冲击，一方面是社区人口消费的不足，社区商业运营难题不小。

九洲远景公司董事长王敬表示，社区商业在繁荣的背后也隐藏着诸多问题和挑战。

第一，空间及建筑设计的缺失。大部分开发商以开发住宅的概念建造商业物业，设计时缺失长远的经营眼光，在平面布局、建筑设计、商业定位、业态规划和面积配比方面存在种种弊端，商业建筑不能满足租户的要求，或与住宅社区的整体环境格格不入。

第二，业态结构不合理。社区商业强调满足居民的基本生活需求，但以销售为主的社区商业，经营权往往是离散的，缺乏统一的商业规划。小业主对商户的选择标准更多是租金驱动，对目标客群缺乏专业的判断，多年来社区商业发展仍未脱离初级阶段。

第三，经营方式落后。小商户的商品质量、服务质量、从业人员的业务素质等，与社区居民的需求之间存在一定差异，比如餐饮店的油烟超标、修理铺的噪音问题以及隐藏的社区治安和环境隐患等。

王敬认为，零售商来做社区商业，比开发商更有前景。而移动互联网的出现，让社区商业价值得到凸显，它可以成为电商的最后一环，也是新型城镇化里面就近就业、就近消费的重要支撑。轻资产公司运营社区商业也许更容易成功。

拥有广泛的网点资源，是社区商业成功的重要基础，比如，像万科这样管理着数百个主区的开发商，做社区商业就具备了先天的优势。

瞭望

社区电商分阶段研究解决O2O闭环瓶颈问题

社区电商包含了两层含义，即社区电子商务和社区化的电子商务。社区电子商务是基于社区的基础上开展电子商务，而社区化的电子商务，是在围绕电子商务的平台如何研究把这个电子商务做的社区化。

从主流方向来看，互联网商务将来的两个发展方向，一是社区化，一是规模化。社区化是纵向的，规模化是横向的。而社区电商的这两种特性兼而有之(传统电商只解决了规模化问题)，电子商务解决突破区域限制的规模化问题代表的是线上(Online)的特性，而社区化是扎根于区域，代表的是线下(Offline)的特性。在移动网购高速增长下，原本在线上和线下泾渭分明的“营销、交易、消费体验”三大商业行为，现在得到了很好的互动。

社区电商是一种趋势，但目前尚处于发展之中。社区电商的O2O模式打破电商压制传统零售的天花板，有望成为传统零售对抗电商冲击的又一措施，将成为移动互联网时代生活消费领域线上线下互动的一种新型商业模式。

时下电商的薄弱环节普遍在于线下商家资源的整合和价值的提升。线下一端普遍思想很守旧，模式很原始，让人一直觉得不接地气，甚至有不靠谱的批评，其关键是没有解决O2O发展的瓶颈。

笔者试图从解决O2O闭环的几个瓶颈问题对社区电商进行分阶段研究：社区电商1.0解决的是规模经济问题，2.0解决的是增值服务问题，3.0解决的是共建生态圈问题，4.0解决的是最后一公里的综合服务体系的建立。

一边低成本地组织用户，一边组织便宜的商品，社区电商1.0时代就像是一个组织者，在最靠近消费者的地方进行资源匹配。

如果说2.0是通过增值服务来捆住单个线下商户，那3.0则是通过生态圈的协同效应来提高商户的在网粘性。

社区电商发展到3.0阶段，实际上已经对传统电商产生极大的冲击，在此基础上的4.0阶段是要解决传统电商存在的诸多硬伤，包括：假货问题、支付问题、售后问题、诚信问题，以及交易方便度、配送及时性等问题，主要体现的是最后一公里的服务体验问题。

鉴于最后一公里综合服务体系建设中最重要的因素是社区渠道的下沉和渗透，笔者预判未来社区电商将通过建立社区服务网络，并以星探的方式，在各个社区深度挖掘了一大批优质的闲散劳动力，然后通过组织培训和适度包装后，可以为社区电商提供最后一公里的一揽子服务，包括：以生活用品为核心的活体广告;以“微连锁”形式提供的代发代收物流配送;以“流动便利店”拓展的电商零售;以假货和诚信评估、无担保支付为核心的信用体系建设服务。

目前，阿里、百度、腾讯、京东、苏宁等巨头都已经高调打出O2O旗号。腾讯借助微信这个社交利器，开展移动社交客户关系管理，对线下商家拓展新会员;阿里从淘点点、微淘、手机淘宝、快的打车，以及支付宝钱包等多点交互去渗透;京东选择了社区服务切入O2O市场，它分别与快客、好邻居、良友等品牌拓展了线下1万多个合作店面。

线下最后一公里综合服务体系的建设将成为电商O2O闭环竞争的焦点。

（来源：超市周刊）