表象与事实

到底卖得好不好，不看签约看成交

从现场的情况以及开发商喊出“认购金额达到××亿”，最近的高档房市场的确火爆。但明眼人都看得出来，认购只是意向购买，真正达到成交还要看多方面因素。

首先，买房资格困扰高档房买家。很多买别墅的人都得先去卖房或者离婚才能换取买房资格，但由于限购对象认定相当复杂，有时即使卖了房或者离了婚也不具备资格，结果签订了意向购买协议，没有资格最终只能退房。

限购令执行四年多以来，买房需求仍然十分旺盛，但资格问题始终困扰着楼市。据了解，眼下能够真正具有购买资格的买房人很多都是5年社保或者纳税证明到期的，还有更多的需求被挡在门外。明年将是市场好转的一年，毕竟限购五年，一大批购买力会因为资格的到期而被释放。

个别开发商想出了这样的主意：帮助没有资格的购房人开公司，有的为了更方便，把几个买房人联合注册公司，这样形成股东关系，一下子能买好几套房，对于未来公司持有别墅要交纳的各种税费以及未来出让遇到的麻烦，购房人似乎并不太在意。用一位“土豪”的话说：“能让我买到房子就可以了，反正也没打算卖，能买得起房害怕交不起税？”

其次，银行放款不积极，大量退回贷款申请。尤其经济型别墅以及高档公寓，目前1000万左右级别的卖得好，严格意义上讲，能够买这种类型产品的人其实只是改善型买家，而非想象中的“土豪”，因此，对于银行贷款的依赖性比较重。

“我们项目60%的客户是按揭购买，别总认为买别墅的人都是一掷千金的，现在市场不同了。”马坡某别墅项目负责人对记者坦言。他说，以前出手别墅的豪客主要有三种：一、江浙一带的民营企业家，但目前江浙的经济受阻，从杭州楼市的猛跌就能管中窥豹；二、山西、内蒙古一带的煤老板、富二代，但煤炭业自身难保，之前的那些获益者目前都收紧了口袋；三、政商的隐形购买力，但现在国家“反腐”利剑高悬，此类购买力会很长时间甚至永远消失在房地产市场。

“因此，现在买别墅的人大多数都是自住需求、改善型需求，贷款无疑能解决很大的资金问题，即使有实力一次性付款的，鉴于目前‘现金为王’的生意经，实力群体仍然会千方百计寻找贷款的途径。但由于银行现在货币政策紧缩，迟迟未见‘救市’苗头，能不放的款就不放，造成大量审批不过关的申请。因此，即使买房签订了认购协议，但贷不了款也是白费力气。”

亚豪代理机构通过本月22日做的豪宅销售统计表明，认购率和建委网站公布的成交率远远不相吻合，足以表明，认购归认购，没有形成成交，一切热销都是开发商一厢情愿的自我安慰。