廖茂说，通常融资平台先对房企的项目做评估，募集资金不超过评估值的一半，融资平台先拿出1000万元和房企成立一个项目公司，或者对已有项目公司进行增资，占50%的股份，剩下的融资额以股东借款的形式分批给房企，房企将另一半股份质押给信托，信托因此控制了100%的股权，到期之后，房企再回购股份，归还股东借款，这样就不会增加房企负债。
金地集团内部人士告诉记者，若是项目合作，金地占股在51%以上，某投资公司占49%以下的股份，那出资人的这部分资金不算负债，会纳入少数股东权益中，若金地占股在50%以下，则不并表，项目的融资负债不会体现在财务报表中。
“如果各占50%，也可以不并表，看双方约定。”深圳另一家上市房企高管告诉记者，近几年房企们迅速做大规模，通常都是以项目合作的方式操盘，前期房企投入资金少，等到项目快结算时，再出钱回购股权。
在宋延庆看来，在2013年房地产投资资金8.6万亿元中，房地产信托、基金和外债等占比很小，其中房地产信托只占4.06%，对房企资金影响不大。
不过值得注意的是，近几年，随着银行正规渠道贷款的收紧，自筹资金在房企的资金来源中，占比不断上升。
国家统计局数据显示，今年1-4月，房地产开发企业到位资金37200亿元，除银行贷款和其它资金（主要是定金预收款和个人按揭贷款）占比达60%外，自筹资金为14376亿元，占比38%。
而自筹资金来自哪些渠道众说纷纭。上述基金公司内部人士认为，实际上自筹仍是信托、基金、资管计划、委托贷款、民间借贷等影子银行渠道，其中委托贷款和债权投资算入公司负债，其余则不体现为负债。
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