“地雷”随时会被引爆？

一位业内人士表示，隐形负债是房企埋下的地雷，在银根收紧时期，随时可能被踩爆。

“比如担保贷款就存在很大隐患，在未违约之前不会计入负债，一旦担保对象资金链断裂，担保方就必须兑付担保责任，出现坏账。”深圳某央企内部人士告诉记者，浙江的互保互贷十分常见，一家出问题，就容易引发多米诺骨牌效应。

此外，建筑方垫资建设的负债，也是容易被开发商隐匿的资金黑洞，工程款不到位，更易导致工程项目烂尾。

廖茂告诉记者，一般上市公司报表较规范，且有股票保障，问题不大，但未上市的房企不透明，隐藏风险较大，尤其是中小房企，做假账的更多。出于风险控制，目前各类融资平台都在收缩房地产业务，有的只做百强房企，或一二线城市，三四线城市和供应量较大的城市，很多融资平台如今都不愿做。

今年以来，宁波、南京、无锡、合肥、襄阳、青岛等地，已有多家中小房企因资金链断裂陷入破产危机。最近被曝出的浙江兴润置业、海宁市立德房产、青岛君利豪、光耀地产等房企，除银行贷款和信托基金等融资平台借款外，均涉及高额的民间借贷。

而正规融资渠道纷纷收紧后，中小房企的资金来源越来越捉襟见肘。

“可以肯定地说，现在中小房企，没几个不用高利贷周转的，因为没地方借钱了。”湖南一家小房企老板告诉记者，如今销售回款也受阻，前期的银行贷款偿还都成了问题。

宋延庆发现，某知名上市房企的现金、负债，若计入未付的土地款，该公司实际的净负债率超过130%，而且总债务中近八成需要在2年内偿还，债务风险非常高。

“总的资产负债率包括应收账款，海外投资机构根本不看这个指标，即便是净负债率，也不完全具备参考意义。”深圳某龙头房企高管对记者表示，净负债率有的可能超过100%，但若债务偿还期限很长，比如中海和保利，资金风险也小，不同企业要具体分析。

该高管透露，他们内部更看重货币基金，即手持现金和一年到期的债务比例，一般保持在60%-80%比例，比如一年后要还债100亿元，账户上有60亿-80亿元就处于安全线内。

宋延庆认为，谁会被洗牌出局，取决于企业的现金流，经营活动、投资活动、筹资活动三个现金流有两个为负，一年内到期债务占期末现金比过高、涉及高利贷，产品竞争力低，缺乏资金或项目受让方的企业会率先出问题，房企加快销售去库存，现金为王才是王道。

深圳一家商业银行内部人士分析称，由于银行额度有限，很多贷款会走信托、委托贷款等非标准通道，在某种程度上，“127号文”限定了这种非标投资的规模和投资种类，对房企融资更是雪上加霜。