巧“打包”抵押融资

孙明迪认为，集体土地房屋所有权证的取得，除了解决了园内企业注册登记的难题，还将给集体资产抵押贷款创造条件。

一直以来，由于集体土地房屋的产权关系不明晰，使得这些房屋的抵押贷款成为了障碍，这使得一些拥有大量集体建设用地以及大量房屋的农村集体组织坐拥丰厚房产资源却融资无门，这种现象在北京等发达城市和地区更为明显。

孙明迪向记者回忆，在园区建设之初，由于缺乏资金，东升镇欲以该集体建设用地的使用权来融资，但是由于银行不接受此类抵押贷款申请，最终只能向兄弟单位借款，或者找其他的方式融资。

“当时主要是因为没有房屋的所有权证，银行担心产权不明晰，甚至担心这些房屋是不是合法的建筑物。”孙明迪说。

拿到房屋的所有权证后，东升科技园就开始尝试利用其进行抵押融资。不过申请抵押贷款之路并不顺利。

“(集体建设用地房屋)有了产权证，说明其产权是明晰的，但是银行在面对这样的抵押物时，还是有很多顾虑的。”中国政法大学财税金融法研究所所长刘少军对法治周末记者说。

一家股份制银行信贷部主任就告诉法治周末记者，根据土地管理法及相关法律规定，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押，但是目前农村集体建设用地还不能自由流转，一旦贷款无法追回，银行对于这些集体土地也没法处置，所以他所在的银行不接受此类抵押物的贷款申请。

该信贷部主任的话基本上道出了目前集体建设用地及附着建筑物抵押融资所面临的困境。

据孙明迪介绍，由于以上顾虑，园区在和多家银行商谈抵押贷款事宜时，一些国有银行都非常谨慎。经过数次沟通，园区最终和民生银行达成合作意向，利用11栋房屋和其他房产作抵押，向民生银行申请贷款5亿元。

不过能够获得这5亿元贷款并非这11栋房屋的一己之功。孙明迪透露，7.3万平米的集体建设用地上的房屋，银行给出的估值为3亿元，东升科技园另以1.5万平方米的国有土地上的建筑物作抵押，这些建筑物的估值为7亿元，两者打包向银行申请贷款。

如此看来，估值7亿元的国有土地上的建筑物就可以覆盖银行的风险，不过孙明迪认为此举“意义很大，最起码这块集体土地上的建筑物在银行里得到认可了，可以抵押了，随着认识的深化，可能下一次抵押贷款的额度会更高”。

刘少军对法治周末记者介绍，在现行法律框架下，还可以考虑以集体建设用地上的房屋的承租权做抵押，这样既不触及法律对于集体土地流转的限制，也可以一定程度上实现农村集体土地范围内的房屋资源的盘活。

不过符启林认为，既然是搞试点，就要在小范围内给予相应的试点政策，当以集体建设用地上的房屋作为抵押物的主体无法偿还银行贷款时，允许银行拥有上述房屋的所有权，并有权处置该房屋。这样的融资试点有助于为以后进一步推进土地管理制度改革做准备。

4月20日，国务院办公厅发布了《关于金融服务“三农”发展的若干意见》，其中提出要创新农村抵(质)押担保方式，对于是否将开展农村集体建设用地使用权的抵押贷款试点工作，银监会合作部副主任邢桂君对法治周末记者表示，相关的方案正在研究制定中。