探路“准REITs”

这是招商地产连续完成在香港借壳上市、A股资产注入和增发、高管人事变动等一系列动作之后，在商业地产方面的又一个动作，因而上述举动引发外界对其的种种猜测。

招商地产总经理贺建亚曾表示，招商商置要想有效发展起来，一定需要基金的有效介入，这因此成为业界各种猜测的注脚。

上述知情人士透露，尽管五个商业项目资产要挂牌转让，但招商地产绝不会进行简单的出售套现，最终是以股权、基金还是其他方式运作仍未确定。

这种猜测得到了国信证券首席分析师方焱的认同：“应该会与基金、信托或者证券公司资产管理部门制定一个资产管理计划，先把公司以一定资金出售，设定一个期限，将项目套现获得发展资金，期限过后再买回来，仍然是自己的资产。”而这种做法源于商业项目回报周期太长太慢，这对于目前急于做大规模转型高周转的招商地产来说，显然对资金有着更为迫切的需要，而套现融资便成为企业最可能选择的方式。

有分析师认为，招商地产这种出让商业资产拟资本化的方式，将可能与之前华侨城发行“租赁收入财产信托”融资的形式类似，即业界所称的“准REITs”。

在2007年，华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来5年租金收益，委托中信信托发行财产信托产品，当时的这种变相REITs便被业界称为“准REITs”。

而招商地产的这几项资产都是公司早期的物业，经过多年折价，并无多少账面价值，主要靠贡献一定的出租收入，而受让这些项目所获取的其实也是稳定的租金收益。

按常规思路，作为资本运作的第一步，招商地产首先要把这些目标资产进行股权改造，以建立起公司化的架构，否则目标资产以资产形式存在，就只能简单地对外出售。

而事实上，招商地产之前的商业地产投资模式，亦是在为资本证券化做铺垫，比如目前招商地产所有新发展项目，都是一个项目成立一家公司，以便于后期的资本化运作。

包括万科在内，进军商业地产并非只为商业而商业，而是想孵化其资产证券化的管理模式，招商地产的意图因此也非常明了。

“这种方式只要操作得当，实际比目前最优惠的银行贷款成本还要低。”上述分析人士称，这种融资方式只适合于长期持有稳定经营性物业的企业，最关键是要能产生稳定的现金流，招商地产的这几个项目正具备这样的特点。

而招商局集团旗下的招商资本和招商证券的私募产业投资基金都能为招商地产的商业地产提供强有力支持。